【财经分析】公募REITs步入密集分红期(中国版公募reits的特点)

财经资讯 2023-04-24 13:24:31

眼下，公募REITs密集分红引发业界关注。在分析人士看来，由于分红交易带来的短期博弈机会犹存，叠加此前市场接连回调，因...更多知识由小编为你整理了《【财经分析】公募REITs步入密集分红期》详细内容,欢迎关注学习。

【财经分析】公募REITs步入密集分红期

眼下，公募REITs密集分红引发业界关注。

在分析人士看来，由于分红交易带来的短期博弈机会犹存，叠加此前市场接连回调，因此，当前依旧建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、分红规模较为可观的REITs产品。

获得业界机构追捧

根据中信证券研究部统计，截至2023年4月16日，共有12只公募REITs完成了2022年可供分配金额的实际分配。整体来看，公募REITs呈现出了高比例稳定分红的特征，前述12只REITs 2022全年的实际分配金额占可供分配金额的90%，大部分的实际分配比例均在95%以上。

以华夏基金华润有巢REIT为例，今年一季度基金可供分配金额为1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度达133.07%，按天数做简单年化，其一季度分派率为5.34%。基金自2022年11月18日成立至2022年末的可供分配金额为716.24万元，该金额较2022年同期预测值的完成度为118.29%，2022年实现年化分派率4.92%，相关分派率在整个保障性租赁住房REITs中处于较高水平。

近两年来，具有强制性分红、流动性较好、收益稳定等特征的公募REITs，成为了资管机构当仁不让的资产配置热门选项。

上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、学术副院长严弘坦言，公募REITs之所以备受追捧，主要有三大原因。

其一，就多年的海外发展经验考量，公募REITs的收益既包含了现金流收入，又包含了基础物业资产的增值，风险一般介于股票和债券之间。过去20年，美国REITs的年化综合收益率通常在10%左右，优于标普500指数，具有一定的吸引力。

其二，公募REITs跟股票、债券等相关性较低，站在资产配置的角度来看，该类产品是理想的配置标的。

“据我们观察，2022年在股、债大盘承压的背景下，REITs还是走出了相对稳健的行情，这从侧面说明该产品在风险分散方面能起到非常重要的作用，有利于资产配置，因此吸引力不言而喻。”严弘称，“不可否认，REITs能在各机构的长期资产组合中起到‘基石’的作用。”

其三，通过公募REITs可以用少量的资金直接参与到不动产的投资中，并且公开市场交易的形式也使得资金流动性和信息透明度较高。

关注扩募优质标的

在大部分业内人士看来，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，则对于投资者而言，眼下那些尚有基本面支撑、填权效应相对明显、分红规模较为可观的REITs产品仍是优质的配置标的。

来自中金公司的研究观点认为，后续可关注首批扩募的四只公募REITs，即华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT。

据记者了解，本次四只REITs的扩募资产评估总值为45.91亿元，约占存量资产最新评估总值（111.85亿元）的四成。其中，华安张江光大REIT扩募后的资产规模提升最为明显，提升幅度达到100.4%；红土创新盐田港REIT的规模提升最小，也有21.0%。

“就扩募运营指标端（包括出租率、租金水平等）分析，我们认为四只REITs扩募资产的运营情况总体稳健，且部分资产未来仍能够持续优化提升，进而增厚投资者收益的空间。”一位机构交易员告诉记者，“此外，通过对比扩募与存量资产评估参数（如折现率、租金增速等），我们认为本次扩募资产估值处于合理区间，大概率能对于存量资产包形成有效增益。”

“公募REITs扩募机制的建立，对打通企业投融资良性循环、优化公募REITs产品投资组合、提升公募REITs市场规模等具有重要促进作用。”普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏接受记者专访时称，“我们相信，普洛斯的优质基础设施资产储备，以及业内领先的运营及服务水准，将不断驱动普洛斯REIT的可持续发展，为客户及投资人创造更大价值。”

短期波动无碍长期看多

公开数据显示，2023年初至上周五收盘，公募REITs能源板块上涨3.1%，保障性租赁住房板块上涨0.7%；高速公路板块下跌4.6%、产业园区板块下跌2.8%、生态板块下跌2.1%、仓储物流下跌0.9%。

多位受访的业内专家解读认为，REITs价格回落在一定程度上受到了此前理财赎回风波以及近期股票市场走势疲软的影响，但另一方面，随着价格逐步回归理性，产品分派率亦将相应上升。若以上周五收盘价来计，产权类产品和特许经营权类产品的平均分派率分别为3.71%和5.84%，较以2022年末收盘价计算的分派率分别高出约0.13个百分点和0.37个百分点。

华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆指出，由于公募REITs具有长期相对稳定的特征，因此更适合长期价值型投资人配置。这类投资者一般对风险有较高的容忍度，对收益有较高的要求，对市场波动不敏感，注重长期持有和复利效应。

简而言之，公募REITs一般具有较长的封闭期，是长期持有的品种，不适合短期套利或者频繁交易的投资者。此外，由于公募REITs在二级市场会受到多种因素的影响而出现价格波动，因而需要投资者有较强的心理承受能力和价值判断能力。如果投资者过于关注短期价格波动而忽视了底层资产的价值和稳定性，可能会错失良机或者造成损失。

展望后续，随着市场经济活动稳步恢复，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏已成为业界共识。

特别就今年以来下跌幅度较大的产业园区板块为例，面对“开局不利”，各市场参与方却并不悲观。

建信基金基础设施投资部的负责人向记者表示：“目前建信中关村REIT底层资产的出租率受市场环境影响有所下滑，REIT价格也有所下跌。但底层资产地理位置较好、历史现金流长期稳定、运营团队经验丰富，随着市场的不断回暖，预计2023年二季度租赁状况将逐步回升，建议投资者对市场环境抱有信心，关注资产状态的变化。建信基金作为管理人也将积极做好运营管理、增加分红频度，保护好投资人利益。”

毋庸置疑，产业园区为我国产业发展、企业创新、人才流动提供了重要的物理空间和平台，长期来看与经济发展趋势一致，韧性较强，长期续航能力无虞。产业园REITs的租金收入主要来自市场化定价，会受周期性波动影响，但产业园REITs具有未来盈利增长弹性大、股性较强等特点，后续伴随经济复苏和租赁市场回暖，将产生更大的市场空间。

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