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2024-11-17 170
6月28日,中金普洛斯REIT公告,江苏京迅递供应链管理有限公司因故拟调整其租赁计划,2024年8月31日到期租赁面积拟不续约,并拟提前分批退租其他租赁面积。
截至今年一季度末,江苏京迅递租赁的面积占该基金旗下可租赁面积的13.68%,是重要现金流提供方。公告中表示,退租的部分区域已有新租户签署了合约,而“若本基金在后续面积到期前,顺利完成后续替换租户的签约,则可缓释本次租户调整对本基金收入的影响。”
过去一年多的行情对于REITs产品来说并不友好,且板块内行情分化严重,与地产行业高度相关的产业园与仓储物流两类产品跌幅更甚。有分析认为,部分产业园区或仓储物流出现租户到期不续约、提前退租等情况,其中部分资产因重要现金流提供方退租而掉租明显。另一方面,两类产品的租赁市场的恢复尚待时日,个别租户变动对于出租率的扰动仍在,业绩修复还需要耐心。
又有REIT产品遭遇“退租”
作为仓储物流REIT,中金普洛斯仓储物流REIT持有并运营管理10个仓储物流园区,营收方式即主要通过项目租赁和物业管理服务等获取经营现金流。
截至今年一季度末,江苏京迅递供应链管理有限公司为承租普洛斯淀山湖物流园区15.91万平方米,租赁面积占该基金全部基础设施项目可租赁面积的13.68%。财务数据显示,一季度内上述客户贡献租金及物业管理服务费收入1681.51万元,约占全部基础设施项目总收入的14.34%。
根据租赁合同,上述租赁面积将于今年8月31日和2026年9月30日分两批到期。江苏京迅递因故拟调整其租赁计划,2024年8月31日到期租赁面积拟不续约,并拟提前分批退租其他租赁面积。经双方协商,约定于今年6月30日退租8.2万平方米。
资料显示,上述于2024年6月30日退租的面积8.2万平方米,昆山普淀已与替换租户完成租赁合同的签署,租赁面积为7.06万平方米。该替换租户所属行业为第三方物流,起租日为2024年9月1日,租赁期限为1.8年。“江苏京迅递于2024年6月30日的主要退租面积已基本实现去化。就原由江苏京迅递租赁的其他面积,基金管理人及外部管理机构目前正与潜在替代租户进行协商,拟争取在各租约到期前完成与替换租户的签约。”公告称。
那么,此番退租事项对于底层资产的经营影响几何?
公告表示,江苏京迅递于2024年6月30日退租部分面积后,剩余租赁面积约占本基金总可租赁面积的6.62%,拟于三季度和四季度分批退租的面积于2024年一季度产生的收入约占本基金同期总收入的3.71%、3.30%。“若本基金在后续面积到期前,顺利完成后续替换租户的签约,则可缓释本次租户调整对本基金收入的影响。”
REITs分化严重,产业园与仓储物流跌幅居前
过去一年多的行情对于REITs产品来说并不友好,且板块内行情分化严重,与地产行业高度相关的产业园与仓储物流两类产品跌幅更甚,而投资者普遍青睐能源和保障房等资产。
据统计,去年年初至今年6月28日,上述两类产品在二级市场全部“告负”,建信中关村产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT与华安张江产业园REIT三只产品跌幅超过30%,而中金普洛斯仓储物流REIT跌幅也达到了29%,且这几只基金均在年内遭遇了“退租”风波。
如华安张江产业园REIT去年遭遇大客户哲库科技的退租,今年1月29日又收到租户A的退租通知函,该租户计划于1月31日提前退租位于张润大厦的部分面积,退租面积为3904.58平米,占原承租部分的49.8%;此外,建信中关村产业园REIT去年年报显示,截至2023年四季度,北京全市产业园空置率同比上升至21.6%,平均租金下滑。因此,“周边园区出现明显的降租金抢客户趋势,区域内部分项目采用低价竞争策略,以维持出租率,一定程度上拉低了区域租金水平。”
有分析认为,受宏观经济周期影响,部分产业园区或仓储物流出现租户到期不续约、提前退租等情况,其中部分资产因重要现金流提供方退租而掉租明显。另一方面,两类产品的租赁市场的恢复尚待时日,个别租户变动对于出租率的扰动仍在,业绩修复还需要耐心。
不仅如此,在发行端产业园项目还频频“打折”。今年3月份,深交所、上交所分别公布了易方达广州开发区高新产业园REIT、博时天津科工产业园REIT两只产品对交易所此前问询函的回复。两只拟上市REITs分别披露了估值动态,两只产业园REITs在申报稿与反馈稿之间长达数月的区间里,因行情发生变化,导致底层资产的对应租金水平、租金增长率、出租率有了一定变化,两家基金公司对底层资产均采取了降低估值的操作,“折扣”力度均在16%左右。
持续高比例分红
虽然估值方面有所调整,但产业园或仓储物流REITs在分红方面却颇为“慷慨”。
自2021年6月上市以来,中金普洛斯REIT已完成7次分红,累计分配金额达到约7.67亿元,分红比例约占上市以来可供分配金额的100%。另一支仓储物流REITs嘉实京东仓储基础设施REIT发布的2024年第一季度报告显示,嘉实京东仓储基础设施REIT录得收入2645.58万元,净利润为683.83万元,该基金在报告期内实现了可供分配金额2003.74万元,并已进行了2023年度的第二次分红,实际分配金额为2520.99万元。
此外,今年5月15日,华夏华润商业REIT也发布分红公告称,该基金5月17日及5月20日进行基金分红,分红金额共计5122万元。该产品此次收益分配基准日为2024年3月31日,距离基金合同生效日(2024年2月7日)仅54天。
根据现有法规,基金合同生效不满6个月可以不进行收益分配。对于华夏华润商业REIT成立54天即分红,华夏基金表示:“为了及时与投资人分享收益,所以决定主动进行本次分红。后续,华夏基金将致力于提升基金分红频率,努力实现按季度分红,为投资者提供更好的投资体验。”
普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪认为,从投资人的角度来看,仓储物流是一个服务刚需的品类,其特点是具有穿越周期的稳定性,资产处于稳健的经营状态,就能产生较为持续、稳健的现金流。
此外,9只产业园REITs2023年平均净值分派率及平均中间价格分派率均为4.3%,超过4%的发行要求。
华夏基金认为:“长期高比例分红成为公募REITs最重要的产品属性,这让其具备天然的‘高股息’属性。依赖于优质底层资产的专业经营,绩优产品可以实现稳定的收益和现金流,并将表现出更稳定的业绩韧性,高分派率有望持续。”
中信证券首席经济学家明明认为,从公募REITs2024年度一季报来看,以保障性租赁住房、生态环保等为代表的抗周期资产持续稳健经营,以高速公路、产业园区、仓储物流等为底层资产的产品业绩保持韧性,在多个积极因素的支撑下,预计REITs或维持高分红特征。
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6月28日,中金普洛斯REIT公告,江苏京迅递供应链管理有限公司因故拟调整其租赁计划,2024年8月31日到期租赁面积拟不续约,并拟提前分批退租其他租赁面积。 ...
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