山东高速、湖北科投两单REITs获批(今日财经：#市场整体投资价值修复在望#解读)

财经资讯 2023-04-26 10:43:17

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山东高速、湖北科投两单REITs获批

4月25日，记者从证监会及上交所官网获悉，山东高速、湖北科投两单REITs项目分别获中国证监会注册批复与上交所无异议函。截至目前，国内基础设施公募REITs市场共有29单REITs获批，已上市的27单REITs募集资金累计达910亿元。

新获批项目预计现金流分派率居前

据了解，本次获批的两单REITs项目，其底层资产分别为高速公路及产业园区。

其中，中金山东高速REIT系“黄河流域生态保护和高质量发展”沿线地区首单REITs项目和山东首单REITs项目，拟投资的基础设施资产为山东省鄄城县至菏泽市高速公路，全长约43.15公里，是山东省“九纵五横一环七射多连”高速公路网最西边的“一纵”和绕山东环线“一环”的重要组成部分，有利于促进黄河下游地区高速公路网络完善升级。

根据初始评估报告，以2022年12月31日为基准，该项目的底层资产估值为28.37亿元，预计未来现金流量现值为 28.37亿元，增值率 20.45%。2023-2024年，项目的合计通行费收入预计为79.54亿元。

中金湖北科投光谷REIT拟投资的基础设施资产，则是位于湖北省武汉市东湖高新区的光谷软件园和互联网项目两处产业园区资产，合计建筑面积约17.44万平方米，是中国首个国家级光电子信息产业基地核心载体、中国孵化器事业发源地——光谷光电子信息产业园的核心子园区。项目对于引领中部地区和长江中游城市群高质量发展、促进中部地区崛起和长江经济带重点区域协同发展具有积极意义。

截至去年年末，科投光谷REIT的基础设施资产估值为15.40 亿元，底层资产整体运营收入也保持了增长，2020-2022 年度分别实现了 8,602.77 万元、10,586.94 万元和10,744.38 万元。

值得一提的是，记者注意到，本次两单新获批REITs的预期现金流分派率，均在同类型底层资产的REITs项目中拥有一定竞争力。

招募说明书显示，山东高速REIT2023年预测可供分配金额分别约为 3.38 亿元，预计派息率高达11.25%，而目前已上市特许经营权类REITs项目的分派率整体保持在5%-10%之间。在剔除收购项目公司取得的现金1.80 亿元后，项目2023年预计可供分配金额为1.58 亿元，对应的预计派息率依然达到5.27%。

2023及2024 年全年，湖北科投REIT模拟预测可供分配金额则分别为 7271.32 万元和7665.17 万元。假设基金发行规模 15.40 亿元，按照预测可供分配金额的 100%向投资者分配，两年的全年模拟预测现金流分派率分别为 4.72%、4.98%。而从2022年全年及今年一季度的市场表现来看，5%已是产权类REITs实际现金流分派率难以逾越的“门槛”。

二级市场回归理性，REITs常态化行稳致远

公开信息显示，2月以来，REITs市场建设已有多个项目落地，REITs常态化发行呈现加速态势。其中，京东仓储物流REIT作为资本市场首个大型平台企业“绿灯”投资案例的落地，为民营企业参与REITs试点注入一针强心剂；首批2单新能源REITs的上市，进一步拓宽了REITs市场大类基础设施资产类型；首批4单REITs扩募项目的获批，标志着“首发扩募”的常态化发行工作向前迈出了关键一步。

政策面上，3月24日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，在拓展资产类型至消费基础设施、完善审核注册机制、坚持规范与发展并重、进一步凝聚各方合力等4个方面提出12条措施，进一步推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用，市场反响强烈。

整体来看，在市场经济活动变化的催动下，REITs常态化发行叠加市场不断成熟规范，让REITs价格今年以来整体有所回落、逐步回归理性。

数据显示，从今年年初至4月21日收盘，能源板块累计上涨3.1%，保障性租赁租房板块上涨0.7%，高速公路板块下跌4.6%，产业园区板块下跌2.8%，生态板块下跌2.1%，仓储物流下跌0.9%。

“部分REITs资产业绩未达预测、价格调整触及部分投资者止损线、战投解禁带来的减持压力及分派收益导致的除权价格差异等因素，可能共同构成了本轮REITs市场的调整趋势，由此产生的情绪反馈导致部分投资者持观望态度。”中金基金相关负责人士向记者表示。

但另一方面，该人士也指出，随着价格逐步回归理性，产品预测收益对应当前价格的分派率或将相应上升。

以4月21日收盘价来计，产权类REITs和特许经营权类REITs的平均分派率分别为3.71%和5.84%，较以2022年末收盘价计算的分派率分别高出约0.13%和0.37%。

展望2023年，业内人士指出，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，加之产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地区间，产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力。随着后续业绩逐步修复，REITs市场整体也有望迎来上升动力。

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