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最高法就商品房消费权益作出新解释：明确购房者权利享优先顺位(最高人民法院关于审理商品房合同纠纷若干问题的解释,第十四条的规定...)
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2023-04-23 08:42:10
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最高法就商品房消费权益作出新解释：明确购房者权利享优先顺位
近日，根据最高人民法院公告，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。
该批复中对于商品房消费者在停工楼盘中的权利顺位问题，作出明确的司法解释：即在相应条件下，商品房消费者主张其房屋交付请求权和价款返还请求权，均优先于其他债权。
据了解，这一批复是针对此前河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》作出的，后续对全国法院审判相关案例都适用。
此前，河南省高级人民法院的请示主要是关于人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题。
最高人民法院在批复中明确提出：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者：“事实上，原本就应该是以业主权利优先的。但此前因为没有明确的相关规定，在一些相关案件审判时，业主的优先权被忽视。”
王玉臣进一步解释道：“比如在烂尾楼事件中，开发商往往负债累累，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，而业主也会主张要求交房或者退房款等。这个时候就会出现多种债权冲突的情形。而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，只是散见在一些最高院的观点和执行的相关规定中，所以一些地方法院可能并不会考虑业主的优先权。而这对于购房人而言，显然是有失公平的。”
对于商品房消费者主张其房屋交付请求权的前提条件，最高人民法院在此次的批复中提出：“只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”
王玉臣特别指出，最高人民法院批复中所说的“只支付了部分价款的商品房消费者”，是指前期只付了部分价款，没有作按揭贷款或付尾款的情况。
值得注意的是，按揭贷款的业主实际上也是全款支付的。王玉臣解释道：“这种情况是购房人从银行贷款，银行替购房人把剩余房款给了开发商，开发商收到全款。至于购房人欠银行的贷款，与购房人是不是全款购买了开发商的房子，是两个法律关系。”
除了房屋交付请求权外，最高人民法院在批复中还明确提出：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
据了解，去年由于多重因素的影响，房地产市场整体处于下行状态，叠加疫情对于市场的冲击，一些头部房企资金链出现问题。去年7月份时，部分城市出现“停工断贷”，房屋交付问题引起中央层面关注。
随后，住建部、财政部、中国人民银行、银保监会等有关部门针对“保交楼”问题出台举措。通过设立“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等方式支持全国已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。
王玉臣表示，此次最高人民法院作出的批复属于司法解释，后续对全国法院审判相关案例时都适用。
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