深圳大学乔远：REITs的立法工作是形成一套与其交易架构契合的法律体系(求教:房地产基金的交易架构分哪些模式)

财经资讯 2023-04-20 14:44:18

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深圳大学乔远：REITs的立法工作是形成一套与其交易架构契合的法律体系

4月16日，深圳大学法学院硕士研究生导师、金融法研究中心轮值主任乔远做客21世纪经济报道“公募REITs宣传周”，与21世纪经济报道记者围绕“公募REITs的顶层制度建设建议”进行一场深度交流。

乔远认为，REITs的立法工作，应当在近些年不断积累的经验之上，形成一套与REITs交易架构契合的法律体系。此外，基于当下REITs市场蓬勃发展的现状，立法也应当从功能性的角度，来匹配REITs的发展。

“我国没有专门的REITs立法，现有法律体系与REITs 也并不完全配套，相关的法律包括公司法、证券法、证券投资基金法、税法等等。”乔远表示，REITs的立法工作，应当在近些年不断积累的经验之上，形成一套与REITs交易架构契合的法律体系。此外，基于当下REITs市场的蓬勃发展的现状，立法也应当从功能性的角度，来匹配REITs的发展。

在乔远看来，REITs立法的主要内容必然与税收立法密切相关。这是因为税收优惠是REITs的核心内容之一。REITs所依托的不动产交易，在各个环节的税务都较为繁重，同时牵涉的纳税主体也非常多，各类税种和高额赋税也因此成为REITs设立的挑战之一。

在我国，REITs的设立可能面临的税收有三个层面的赋税：首先，在标的资产重组过程中的增值税及附加税、所得税、契税、土地增值税、印花税等；其次，在标的资产运营过程中，产品层面的增值税及所得税；第三，投资者层面的所得税。由于REITs 参与方较多，架构较为复杂，容易面临多重缴税的问题，如果费用过高，则会降低产业方参与REITs的热情，且在收益层面对投资人的吸引力也会下降。因此公募REITs的发展，将深度绑定税法，乃至未来可能出台的特别税收政策。

相较之下，成熟市场的REITs市场配套税法较为完备。因此，乔远认为，我国可以根据REITs市场实际发展状况进行选择性的借鉴。一方面设定好REITs的最低收益组成比例及收益分配比例要求，另一方面在税赋层面落实好“税收中性”原则。其次，在转让阶段，可以在国家鼓励的领域有针对性地给予税收优惠，以刺激REITs 在该领域的使用和发展。最后，对于基础设施及PPP项目，可探讨对其财政付费类的收入进行税收豁免，以加强项目的现金流。

此外，乔远建议可以考虑对《基金法》等相关金融法律以及其他法律规范作出一定程度的修改。立法工作需要关注的重点，应当在于形成协同有效、体系完备的法律制度框架及体系，以更好地带动行业发展。并且对于可能产生的问题尽力做到于法有据，以法治化的道路稳定市场信心，防止信心波动造成市场不稳以带来可能产生的金融风险。

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