李宇嘉专栏丨合理定价仍将是楼市主旋律(天津的房子还会有大涨吗?)

财经资讯 2023-04-18 08:43:32

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李宇嘉专栏丨合理定价仍将是楼市主旋律

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

日前，国家统计局发布最新的70城房价指数。3月份，70城新房价格指数环比上涨0.44%，这是自2021年9月份以来连续16个月负增长之后，连续2个月实现正增长。其中，一二三线城市3月份新房价格指数环比分别增长0.33%、0.56%和0.35%，一二线城市均连续3个月环比正增长。值得注意的是，二线、三四线城市房价涨幅明显大于一线城市。

主要原因在于，去年四季度以来，在调控政策松绑、需求端纾困方面，二三线城市对商品房市场的扶持力度均较一线城市大。比如，多数二线城市退出或收缩了限购政策的范围，按揭利率下调幅度也比较大。

因此，在政策积极纾困需求端，疫情后积压的购买力迅速释放，刚需和换房需求形成有效循环，预期有所改善等利好下，3月份商品房销售迅速回升。中指院数据显示，今年1-3月份，百强房企销售额同比增长8.2%，其中3月份销售额同环比分别上升24.6%和36.7%。3月份，30城新房成交面积同比增加43.6%，一线和三线城市回暖明显，分别增长63%和53.3%。

从房价涨跌城市数量来看，3月份70城有64个城市新房价格指数环比上涨，比上月增加了9个；3月份二手住房价格指数有57个城市环比上涨，比2月份增加了17个。而2022年12月，新房和二手住房价格指数分别只有15个城市和7个城市环比上涨。从绝大多数城市房价下跌到绝大多数城市房价上涨，只用了一个季度，也说明房价急涨的态势比较明显。

事实上，从3月份一二三线城市新房价格指数环比0.3%-0.6%的较高涨幅来看，也有急涨的特征。笔者认为，主要原因在于需求在短期内迅速释放。2-3月份，多重利好下积压的需求急速释放，超出了包括开发商在内的市场主体的预期。今年一季度商品房市场会惯性回升，各方对此都有预期，但考虑到经济恢复基础仍不牢固，各方的乐观情绪是比较谨慎的。

因此，开发商一季度推新盘的节奏并不激进，甚至以缓推或消化存量为主。一季度销售业绩目标也相对保守。当购房需求快速释放时，很多开发商存量货值去化快，但增量货值短期内难以补上来。在超额完成业绩（一季度有的开发商完成全年40%左右的业绩）的情况下，很多开发商收回了折扣优惠，甚至采取涨价的策略，从而导致3月份新房价格指数快速反弹。

从房价涨幅居前的城市看，武汉、昆明、徐州、郑州、南宁排在前五位，3月环比平均涨幅达到1.1%，都是前期房价下跌明显、近期政策纾困非常积极，需求释放比较充分的城市。再看二手房方面，3月份70城二手住房价格指数环比上涨0.26%，连续2个月环比上涨，其中一二三线城市分别上涨0.48%、0.32%和0.18%，一线城市二手住房价格指数涨幅明显较大。

主要原因在于，一线城市存量市场特征明显，且长期人口净流入、年轻人较多，刚性需求集中。因此，房价仍在高位运行的情况下，对集中于二手住房市场的“中低价位、中小户型”的房源需求量大。以广州为例，一季度广州二手住房交易中，总价300万以下的房源成交占比达到65.7%，而600万以上房源成交占比仅9.6%，中间300-600万的房源交易占比24.7%。

另外，值得注意的是，3月份70城二手住房价格指数涨幅明显低于新房涨幅，一方面是因为二手住房市场以刚需为主导，对房价较为敏感，前期连续17个月环比下跌（2021年8月至2022年12月），月平均跌幅高达0.3%，远大于同期新房价格跌幅（0.18%），市场形成了跌价预期；另一方面，二手住房挂牌量迅速增长，3月份一二线城市挂牌量同比均增长50%左右。

此外，开发商资金链普遍紧张，去年以来各大房企在新推盘时，普遍采取贴着或低于周边二手“次新房”（楼龄在5年以内）的价格策略。再加上，去年商品房供地、新开工大幅下降，各大城市新房在售库存消化周期并不大，热点城市普遍在18个月的警戒线左右。由此，导致新房价格在此轮回升中反弹幅度更大。不过，笔者认为，房价并不存在持续反弹的趋势。

首先，成交量持续回升的动力不足。积压的购房需求释放后，近期商品房销售量已有所下行。根据广州贝壳研究院的数据，2月中下旬以来，广州新房购房咨询量环比连续6周下降；3月单盘平均认购25套，环比下降21%，单盘平均来访量292组，同环比分别下降18%和16%。

近期，上海、深圳也呈现类似走势，比如上海二手住房单周交易量从2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周。其次，近期房价上涨，不管是开发商涨价或收回折扣优惠，还是二手房业主提高挂牌价格，都可能导致购房者看房和买房的积极性下降。一方面，居民存在对房价下跌的预期，涨价就会“击退”购买欲望；另一方面，刚需和改善主导的需求格局下，居民的房价预期和支付能力不支持房价上涨。因此，合理定价迎合市场预期仍旧是主旋律。

最后，房价稳定的持续预期下，住房存量时代已经到来，二手住房挂牌量还会明显增加，而且增长幅度将超过二手房交易规模，这是压制房价涨幅的供给侧因素。同时，在兼顾保交楼、稳增长和促消费的框架下，各大城市新房开工和推盘量会增加，二季度及下半年新房供应也会明显增加。重要的是，作为领头羊的一线城市调控政策保持定力，有利于稳定全国房价。

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