脚踏实地穿越市场周期(三条红线对房地产企业的影响)

财经资讯 2023-04-15 06:00:47

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脚踏实地穿越市场周期

上市房企年报季已进入尾声。

相关统计数据显示，截至3月31日，A股和H股共有超过150家房企陆续发布了2022年业绩报或业绩预告，七成以上房企出现利润下滑，约六成房企出现亏损，正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”，06158.HK）等多家房企更是出现了上市以来的首次亏损。

几家欢喜几家愁。《中国经营报》记者注意到，万科和绿城中国等多家头部房企业绩依旧稳中有升，除财务稳健、投资聚焦核心城市外，也与长期发展商业、代建和长租公寓等经营服务业务密不可分。

与此同时，随着积极政策信号持续释放、市场销售逐步回暖，万科董事会主席郁亮、绿城中国董事会主席张亚东和新城控股董事长王晓松等众多房企“掌舵者”也纷纷在业绩会上表达了长期看好中国房地产业以及2023年行业有望迎来复苏的信心。

“我们必须清醒地认识到，高歌猛进的高周转模式已经不再适用，房地产开始步入管理运营的红利时代。”易居企业集团CEO、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱分析认为，今年，房企对市场的判断是积极正面的，这也成为房企在2023年风险出清、轻松向前的底气。

中指研究院企业研究总监刘水则表示，房地产行业已经告别“高周转、高负债、高杠杆”模式，房企将向新发展模式平稳过渡，实现高质量发展。未来，房地产行业在规模、布局和业态等方面均将深度分化，开发业务赛道弯道超车的机会减少，头部企业地位更加稳固，或将形成“金字塔型”行业格局。

上市房企业绩加速分化

记者梳理发现，2022年，旭辉控股、正荣地产和禹洲集团等多家品牌房企的亏损额超过百亿元。

3月31日，旭辉控股宣布停牌，业绩报告也随之“爽约”。据旭辉控股此前披露的盈利预警公告，预计2022年亏损130亿～140亿元，其中核心净利润亏损预计51亿～56亿元。

同为闽系房企的正荣地产也出现了上市以来的首度亏损。2022年，正荣地产实现营收258.96亿元，同比下滑30%，亏损及核心亏损额分别为146.17亿元及35.5亿元，母公司拥有人应占亏损为128.77亿元。禹洲集团2022年则录得亏损132.69亿元，母公司拥有人应占亏损为120.15亿元。

面对前所未有的行业挑战，也有不少龙头房企扛住了压力。例如，绿城中国保持稳健发展，2022年收入达1271.53亿元，同比增长26.8%；净利润为88.95亿元，同比增长15.7%；股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11.3%。万科也在2022年实现营收5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润为226.2亿元，同比增长0.4%。

龙湖地产则是民营房企稳健发展的代表。2022年，公司实现营收2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比增长0.5%。由此，龙湖地产也是为数不多的、两项指标均保持正增长的民营房企。

“2022年，房企业绩普遍大幅下滑甚至巨额亏损，但也有业绩相对稳健乃至逆势增长的房企。造成这种反差现象的主要原因在于，房企经营的韧性有差别，高韧性企业实现逆势增长，脆弱性企业业绩受冲击较大。”刘水感慨道。

而在丁祖昱看来，业绩明显分化是上市房企2022年财报的最大特点。部分企业仍然在2022年实现了“逆流而上”，业绩增长明显。这些上市房企的共同特点是严守财务底线、重点布局高能级城市及实现多元化经营，因此也表现出更高的盈利水平和更强的经营韧性。

刘水分析称，2022年，房企业绩分化首先体现在销售端，全国销售额同比下降26.7%，央国企的销售额降幅一般在20%以内，经营稳健的民营房企销售额降幅在30%左右，发生债务违约的房企销售额降幅则达到70%以上。融资方面分化也较大，央国企融资渠道基本通畅，经营稳健的民企在多项政策支持下融资得以恢复，发生债务违约的数十家民营房企融资已基本中断。

市场信心有所恢复

2023年以来，随着一季度销售量大幅反弹，头部房企“掌舵者”对于房地产市场的信心也有所恢复。

据中指研究院统计数据，今年前3月，房企销售企稳回升态势明显，TOP100房企销售额为17589.5亿元，同比增长8.2%，2022年1月以来首次出现正增长。其中，TOP100房企3月份单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。

“任何行业都会有波折起伏，我们长期看好中国房地产市场的发展，对市场前景保持乐观。特别可喜的是，2022年房地产业虽然处于市场波动中的‘波谷’，但我们初步判断‘筑底’阶段已经过去，行业已经开始进入复苏阶段。”张亚东表示。

张亚东分析认为，房地产市场复苏回暖不是同步、一致和平均的，而是会出现“四个分化”：市场分化，即一、二线好，三、四线不好；企业分化，即国企、混合所有制、优质房企好，其他企业不好；资源分化，即优质土地聚集到一些优质房企，困难企业没有得到好的资源；产品分化，即好的产品有市场，去化快。

“我相信，风再大，骆驼总是专注前路；道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。”在2022年保持盈利后，王晓松如此感慨。

对于2023年销售预测，王晓松表示：“今年一季度，肯定整体会比2022年四季度要好，2月份市场表现完全出乎预料，3月整个市场虽有回落，但跟2022年任何一个月份相比都是更好的。所以我们判断，目前哪怕市场会有所回落，但依然还处于复苏中。”

王晓松预计，2023年，房地产销售可能呈现“前低后平”态势。“整体环境只要不发生大的变化，至少在近期一段时间，总体需求量还会保持在10亿平方米以上。市场有这么大的容量，新城控股肯定还是会找到一定市场机会的。”

“房地产市场既没有‘狂飙’，也没有‘倒春寒’。”在郁亮看来，2023年1～2月，一二线城市新房成交量同比上升7.2%，增速谈不上“狂飙”；3月的周均成交水平比2月的高点回落了6%左右，表现仍超过2022年的最高水平，因此也没有出行“倒春寒”，整个房地产市场还处在温和复苏的轨道上。

郁亮表示，从目前来看，新房需求“上有天花板，下有保底线”：一方面，新房市场不可能再回到2021年的历史峰值；另一方面，只要外部环境不发生突发性变化，市场需求仍能保持12亿平方米左右。“房地产企业要认清大势，行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然选择。”

中海地产董事会主席兼执行董事颜建国也在业绩会上强调，房地产业依然是好行业。“2023年，我们确立了积极进取的目标，当前市场仍处于房地产上下半场的转折期，虽然还存在一些不确定性，但我们对总体市场是有信心的。”

寻找“第二增长曲线”

对于房企而言，在平稳穿越房地产市场下行周期的过程中，寻找住宅开发之外的“第二增长曲线”也至关重要，具体包括商业开发、代建市场、长租公寓等经营服务业务。

新城控股一直是践行住宅和商业“双轮驱动”战略的典型代表。2022年，在住宅市场遇到下行压力的情况下，新城控股物业出租及管理业务实现收入 92.24 亿元，同比增加 15.75%，占公司营业收入比例提升至8.08%；商业运营总收入更是首次迈过百亿元门槛，达到100.06亿元，同比增长15.82%。

财报统计数据显示，截至2022年末，新城控股在全国140个城市布局了194座吾悦广场，其中157座为重资产，37座为轻资产；已开业及委托管理在营数商场数量达140座，其中126座为重资产，14座为轻资产，总体开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。

绿城管理则在代建领域深耕多年，并稳坐代建行业“头把交椅”。统计数据显示，截至2022年末，绿城管理业务覆盖全国120座城市，合约总建筑面积1.014亿平方米，同比增长19.8%，较2021年同期增长19.8%，成为国内首个合约总建筑面积“破亿”的代建巨头。

“随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，相应的代建服务需求将稳步增长，代建行业渗透率将达到30%以上。”绿城管理方面认为，国家对中低收入人群及年轻市民提供住房的保障性住房项目建设开始提速，政府代建模式在全国各地开始大力推广。

在“保交楼”政策驱动下，金融机构正加快推动不良项目的开发建设，由此带来的代建市场机遇巨大。

“房企经营性业务能够取得长期稳定的现金流，受宏观经济波动的影响较小。”丁祖昱分析认为，一些房企能够穿越市场周期，得益于很早就开始布局经营服务业务，并从开发思维转向经营思维，用持续稳定的现金流维持企业运转，减少对外部资金的依赖，也提高了抗风险能力。

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