张晓晶谈敢不敢买房问题：重点应聚焦在对中长期趋势的正常预期上(今日财经：#重点应聚焦在对中长期趋势的正常预期上#解读)

财经资讯 2023-04-14 11:24:26

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张晓晶谈敢不敢买房问题：重点应聚焦在对中长期趋势的正常预期上

发布会现场澎湃新闻记者周頔摄

4月11日，在中国社会科学院金融研究所召开的《中国宏观金融分析》2023年第一季度发布会上，中国社会科学院金融研究所所长张晓晶回答了澎湃新闻记者关于如何看待当前房地产形势及未来走势的提问。

张晓晶表示，从供需两端看房地产市场，主要矛盾集中在需求侧。供给侧面临的诸如保交楼等问题可以通过政策解决，但需求侧面临着老百姓没有意愿买房、没有能力买房两大问题。一方面，全社会对房地产的预期发生了变化，疫情叠加人口负增长、人口老龄化等因素让公众对中长期房地产市场十分悲观。另一方面，当前社会收入增长放缓，存量资产缩水，导致居民部门资产负债表受损，也影响了居民的购房能力。

谈及如何解决不敢买的问题，张晓晶将问题的重点聚焦在对中长期趋势的正常预期上。他指出，国际经验表明，随着人均收入水平提高，房地产价值占社会财富的比重也会上升。二战以来，房地产财富占比上升态势非常明显，目前已达社会财富的一半。英国、德国、加拿大等发达国家的占比都超过了50%，法国的占比甚至超过了60%。而按照中国社科院国家资产负债表研究中心(CNBS)初步估算，我国房地产价值占社会财富比重不到40%，因此，要促进房地产行业健康发展，必须支持居民合理拥有住房资产。

“敢不敢买的问题，涉及对房地产中长期的客观判断上。要参照发达经济体的经验(教训)，也要结合中国的发展阶段。我认为不要一片悲观。从财富积累角度，拥有住房仍是重要的手段。”

张晓晶表示，规范财富积累机制并非要打压房地产，因为住房是中低收入家庭财富的最重要构成，如果房价暴跌，受损最大的是中低收入家庭。房地产市场能健康发展，是中低收入家庭分享中国社会增长红利、积累财富的重要方式，是促进共同富裕的重要方面。

在支持居民购房方面，张晓晶认为政府可以从两点发力。一方面要积极探索房地产发展新模式，发挥政府在住房保障方面的作用，加大对保障性住房的建设和支持力度。另一方面，可以考虑通过利率调整来实现支持。

会上，中国社会科学院金融研究所宏观金融分析团队以“通胀 VS 通缩”为主题，就当前国内外宏观经济形势做了分析研判。

分析团队认为，2023年一季度主要发达经济体仍面临显著的通胀压力。美欧货币当局的政策两难会进一步显现。迫于通胀压力未来美联储仍可能继续加息1~2次，每次加息25个基点，这将使得美国经济增长继续承压。美欧货币政策紧缩、银行风险上升和经济增速放缓具有显著的负面外溢效应，全球宏观金融形势迅速演变对中国经济发展带来较大挑战。

谈及国内宏观金融形势时，分析团队认为，2023年中国经济开局总体向好，但在经济恢复发展过程中，需求不足和预期不稳仍是主要矛盾，通缩风险隐现。主要表现为CPI和PPI双降，以及M2与M1、社融的“剪刀差”扩大。通缩对经济复苏的掣肘体现在：一方面，通缩导致实际利率高于名义利率，实体经济融资成本上升加剧需求收缩，由此形成“通缩—经济衰退”的恶性循环；另一方面，通缩拖累名义GDP增速回落，被动拉高宏观杠杆率，加剧宏观金融脆弱性。

2022年以来，广义货币发行量(M2)快速增长，很多人谓之“央行放水”。这是否意味着货币超发？M2扩张是否是抑制通缩的有效手段？

对此，中国社会科学院金融研究所助理研究员曹婧向澎湃新闻记者表示，货币超发是指货币供给超过实体经济融资需求，当前M2超速增长并非货币超发，而是流动性大幅宽松和融资需求缓慢修复之间错配的结果，本质是预期转弱和资产负债表受损导致宽货币向宽信用传导不畅。不宜将M2同名义经济增速阶段性偏离解读为“货币超发”，应从跨周期的角度来判断货币供给是否超过潜在合理水平。

“若M2-社融剪刀差继续扩大，流动性淤积阻碍信用扩张和需求复苏，居民部门将面临通缩压力。通缩造成实际债务负担上升和财富缩水，会拉长居民资产负债表修复时间。”

曹婧认为，在居民资产负债表受损的情况下，央行放松货币政策，通过居民和企业加杠杆从而拉动需求的传导路径会失效，因此M2扩张不是缓解通缩压力的良策。应对通缩压力的当务之急是保持宏观政策的连续性、稳定性和必要的扩张力度，积极引导和改善市场预期，帮助居民修复资产负债表。

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