全新的公募REITs市场版图(reits和国内合法吗)

财经资讯 2023-04-13 18:45:51

作为一个正在崛起的新市场，公募REITs给机构带来了更多的业务可能。目前，在REITs业务排名靠前的机构中，一批券商背景...更多知识由小编为你整理了《全新的公募REITs市场版图》详细内容,欢迎关注学习。

全新的公募REITs市场版图

作为一个正在崛起的新市场，公募REITs给机构带来了更多的业务可能。目前，在REITs业务排名靠前的机构中，一批券商背景的机构杀出重围。近几年机构纷纷介入公募REITs业务，正重塑机构资产管理行业的发展新趋势。

4月13日，鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲做客21世纪经济报道“公募REITs宣传周”直播间，与21世纪经济报道记者围绕《全新的公募REITs市场版图，全新的布局机遇》主题进行了交流。

全新的公募REITs市场

21世纪：我国公募REITs开闸三年，市场上已有27只公募REITs产品，能否简单介绍一下我国公募REITs市场发展的整体情况，以及目前我国公募REITs的市场版图？

王弈哲：自2020年4月我国公募REITs试点以来，截至2023年3月31日，已上市公募REITs共有27单，募集资金累计达910亿元，市值约966亿元，累计分红金额超过26亿元。除此之外，公募REITs试点行业进一步拓宽，目前已涵盖产业园区、仓储物流、收费公路、环保、保障性租赁住房、清洁能源、新能源等多种资产类型，形成了良好的示范效应。

从政策角度来看，2023年3月24日，国家发改委与中国证监会同步发布了相关政策，体现了国家监管层面的高度协同和推进公募REITs常态化发行的决心。从具体政策上来看，国家发改委将试点行业拓宽至消费型基础设施、明确审核时效以及审核标准、产权类分派率标准下调、回收资金用途放宽等。该等系列政策的出台，有利于我国公募REITs加快常态化发行推进，市场有望再度扩容，预计未来公募REITs将持续迎来较快的规模增长。

从投资人的角度来看，试点三年以来，随着市场规模不断扩大，投教力度不断加强，投资人对公募REITs产品的接受程度逐渐提升。从2022年年中至今发行的15单公募REITs产品中，网下有效拟认购倍数平均达到115倍，市场热情持续高涨。二级市场方面，公募REITs产品市场溢价率整体较高，流动性较好，仅从去年年底至今年一季度，累计成交份额达75.6亿份，累计成交额达396亿元。此外，投资人类型也较为丰富，各类保险资金、机构资金、QFII资金、资管产品资金、个人投资者积极参与REITs市场投资，后续社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等长期配置型资金也有望参与进来。

因此，整体来看我国公募REITs虽然相比境外起步较晚，但从行业范围、发行规模、产品数量等方面均保持较快的增长态势。公募REITs作为重要的盘活存量资产、降杠杆的融资工具，随着政策的全链条打通，试点范围不断扩容，首批四单扩募的成功获批，我国公募REITs市场的版图将逐步扩大，能够更加有效地发挥服务实体经济，有效盘活存量资产的作用，促进我国基础设施高质量发展。

21世纪：为什么会形成现在公募REITs的格局？

王弈哲：从我国公募REITs发展来看，有一个明确的探索推进的时间轴。自2005年以来资产证券化试点和2014年以来类REITs的实践，通过十余年的积累和探索，塑造出以基础设施为主要资产类型、以外部管理为运营模式、以公募基金和专项计划的契约式基金为依托的中国道路，这是当前经济新常态下的发展选择。公募REITs市场格局的形成，与政策的指引、监管和各行业主管部门的悉心指导、原始权益人的决心和觉悟、各市场参与方的踊跃参与是密切相关的。

从2020年中国证监会和国家发改委联合发布的40号文、到国家发改委586号文、958号文，国办发19号文，再到今年3月24日国家发改委的236号文；以及中国证监会的REITs指引，基金业协会的运营指引、尽调指引，交易所持续发布的各类指南；再到财政部、国家税务总局的REITs税收优惠政策3号文，都可以看到监管部门在政策的制定和完善上始终保持较高程度的协同和较快的反应速度，体现了监管部门加快推进REITs常态化发行的决心和信心。因此，公募REITs政策上的逐步完善和全链条的打通是我国公募REITs市场发展的基石。

此外，自2020年4月开始，三年以来我国公募REITs市场已成功上市的27单产品中，每一单都经历了国家发改委、中国证监会、交易所的悉心指导和打磨。在各项目的前期培育过程中，土地性质、投资管理手续、收益特征、盈利稳定性、保障投资人收益稳定等方面，监管部门与原始权益人、各中介机构都在持续探索、积累经验，逐步将公募REITs的审核要点更加标准化、合理化。

另外，从原始权益人的角度，在满足自身盘活存量资产、降杠杆的前提下，将原来的优质资产不断地贡献给REITs市场投资人。底层资产的基本面优劣与否，是我国公募REITs市场稳定发展的重要基础。

基于以上三点，形成了我国当下公募REITs的市场格局，促进公募REITs更加有效地盘活存量资产、推动高质量发展，加快构建新发展格局。

21世纪：我们注意到，在公募REITs排名靠前的机构中，既有大基金公司，也有中小基金公司，同时还有一批券商背景的机构杀出重围。比如类似中金基金、红土创新基金这种有资源优势的中小机构崛起，不是以往我们印象中的大机构才有优势。如何看待目前Reits业务的竞争格局？在公募REITs的竞争中，谁更有机会崛起？它们本身需要具备什么因素？

王弈哲：目前公募REITs行业根据各家基金公司股东方以及自身资源禀赋不同，主要分为券商系、银行系、产业股东系、独立拓展四种打法为主。

从当前的市场分布情况来看，以中信证券华夏基金、中金公司中金基金为代表的券商系占据市场的主导地位。他们都具备一些共同因素，促使其成为行业龙头。

一是在项目承揽方面，券商拥有丰富的企业客户资源，具备较强的获客能力；券商旗下基金公司也均成立了较为独立的REITs业务承揽部门；同时在投标报价过程中，采取了较为有吸引力的报价策略，能够迅速抢占市场份额；

二是在项目承做方面，券商具有多年以来积累的投行承做经验，并且与体系内的基金公司分工明确，协同效果较好；同时，券商具备更多的研究团队，可在项目申报过程中提供更多行业与产业研究等专业支持，可相互协同更加顺利地推进项目；

因此，短期内应该还是以券商为主导的机构能够具备更多的优势。

21世纪：鹏华基金很早就开始布局REITs，你们给自己的定位是什么，竞争优势在哪里？如何发挥优势？

王弈哲：鹏华基金在公募REITs业务上的布局脉络非常清晰。公司是国内较早开展REITs业务研究的基金公司，早在2011年，我们就发行了鹏华美国房地产证券投资基金，主要投资于美加两国上市REITs产品，是我国公募基金投资海外REITs产品的破冰之举；2015年，鹏华前海万科REIT成立，以深圳前海地区优质商业地产为基础面向公众募集并在深交所挂牌交易，是我国首支公募REITs产品，受到当时市场的广泛关注。尽管鹏华前海万科REIT和当下REITs产品的架构存在差异，但鹏华前海万科REIT的成功发行和稳定运营，为我国公募REITs市场提供了宝贵的经验。2022年7月，鹏华基金发行全国首单能源类基础设施REITs产品，鹏华深圳能源REIT基金。鹏华基金始终走在我国公募REITs市场的前沿。因此，鹏华基金在人才储备、知识储备、运营管理经验等方面均具备较为深厚的积累和明显优势。

鹏华基金的定位，主要是在服务好深圳市乃至广东省国资企业发行公募REITs产品的同时，面向全国的国企、民企，充分发挥公司的发行与运管经验，为金融服务实体经济、推动高质量发展、盘活存量资产、加快构建新发展格局作出贡献。

21世纪：优质REITs项目要具备什么要素？现在对REITs项目的竞争是否激烈，是怎样的情况？

王弈哲：结合业务规则和项目实践，我们认为比较优质的项目可能需要具备合法合规、收益持续稳健、增长潜力好的特点。

一是合法合规。

一方面，项目需要符合宏观政策导向和鼓励方向，包括符合相关国家战略、发展规划、产业政策等要求。目前已上市的项目基本均处于京津冀、粤港澳、长三角、长江经济带等国家重大战略区域，或符合“十四五”有关战略规划的重点行业。

另一方面，项目本身需要在立项、规划、用地、环评、施工许可、竣工验收等手续上合法合规。在近期国家发改委236号文里已对投资管理手续的合规性要求进行了优化明确，主要以项目投资建设时或重大改扩建时的法律法规和国家政策作为主要判定依据，简单来说就是，项目投资建设时或重大改扩建时应当办理的，原则上应进行补办或由相关负责部门出具处理意见；项目投资建设时或重大改扩建时无需办理的，应进行说明。特别地，一些项目存在土地需分宗及土地使用权为国有部门所有的情况，需要具体项目具体研究解决。

另外，项目需要符合可转让性，基础设施资产转让如果存在限定条件，必须由有权机构或主管部门出具无异议函。总体来说，项目合规性完备，有利于项目后续的推进和基金存续期管理，有效避免相关风险。

二是收益持续稳健。

申报发行的基础设施项目要求成熟稳定，最好具有较好的收益性。国家发改委958号文要求，项目运营时间原则上不低于3年，投资回报良好，收益持续稳定且合理分散，预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。近期在236号文中，国家发改委针对特许经营权类、经营收益权类和产权类资产这三大不同类型资产相应调整了原先4%的收益率要求，且针对保障性租赁住房资产调整了首发评估净值的要求。一方面，较好的项目在现金流分派率、IRR等收益性指标上应当相对优秀；同时，从发行方角度，收益性指标也意味着发行成本，影响其发行动力；因此，项目的收益性应在发行方和投资者要求中取得平衡。

三是增长潜力好。

具有较好增长潜力是REITs指引中提到的要求，增长性分为内生性增长和外延性增长。

第一，内生性增长主要依靠项目所处的地区、行业及项目具体要素及运营管理带来的增长。从主观有为的角度，较好的运营管理团队，通过良好的精益管理、技术改造升级、运营维护等可以实现降本增效、提高经营业绩，形成一定的增长优势。

第二，外延性增长主要看后续基金可扩募资产和扩募预期。持续以合理价格购入新项目，有利于增厚基金单位收益、项目间协同效应和运营管理的规模效应。项目发行方具有较多可扩募资产和动力，有利于增加外延性增长的潜力。

因此，合法合规、收益持续稳健、增长潜力好是我们认为优秀REITs项目具备的几个重要特点。

从市场竞争情况来看，越来越多机构参与进来，各类相关资产方相继研究筹备申报，项目中标费率逐步走低，优质资产激烈。近日我们也观察到市场上部分项目以发行费为0费率中标。这一定程度上是市场竞争激烈、利用低价策略抢占项目的体现；另一方面说明越来越多机构对REITs市场加大投入、积极参与。但就0费率的情况，我们认为过低的管理费率在长期看未必能成为行业常态。一方面，一项业务发展从公司角度需要考虑成本和合理收益；另一方面，REITs市场需要合适地激励吸纳更多优秀人才参与建设发展。同时，监管部门也在持续关注管理费率的合理性，在REITs申报发行工作中，交易所在诸多项目审核反馈函中也要求，结合成本费用情况对收费合理性进行论证说明。因此，设置与成本收益相匹配的合理管理费率，对于行业良性发展和市场建设非常重要。

就目前的竞争态势来说，我们认为，从基金管理人角度，一方面应当加强“修炼内功”，提高业务能力体系建设，对于细分行业、细分领域可以形成差异化竞争优势；另一方面，随着上市的REITs越来越多，不同项目经营效益和市场表现将逐步分化，基金管理人在运管期的价值将会得到充分体现，有利于逐步形成品牌价值。

总体来说，REITs市场方兴未艾，目前市场潜力仍待逐步释放，只有悉心耕耘、专心专业的原始权益人、基金管理人终将获得市场和行业认可。

积极推动产品规划和布局

21世纪：目前鹏华基金已有公募REITs产品上市，鹏华深圳能源REIT这只基金成立的背后有哪些故事？有何特点？难点和挑战在哪？

王弈哲：从2020年4月基础设施REITs试点开始，鹏华基金积极参与到公募REITs的开发和申报工作中来，助力推动发改委958号文行业范围扩容，最终鹏华深圳能源REIT成功在深圳证券交易所上市，证券代码是180401。

该基金的底层资产为位于粤港澳大湾区核心城市深圳市大鹏新区的深圳能源东部电厂(一期)项目，也是属于“粤港澳大湾区”和“中国特色社会主义先行示范区”区域内的优质资产。项目涵盖三台9F燃气蒸汽联合循环发电机组及相关厂房、设备、土地等资产，装机总容量为1170MW.自投产15年以来，运营稳定、收益良好。项目回收资金全部用于“碳中和”项目或其他清洁能源项目资本金，对于盘活国有存量资产、促进基础设施项目投资良性循环、推动我国基础设施高质量发展具有先行示范意义。

这只基金有3个首创：一是鹏华深圳能源REIT是全国首只能源REITs，更是清洁能源REITs，有力地助力我国“碳达峰，碳中和”目标实现；二是一般来说能源行业是重资产行业，本次通过发行REITs募资及获得运营管理服务收益，成为能源行业内轻资产运营转型的有效实践。三是开辟了清洁能源项目“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制的新路径。

同时，正是因为是“首次”，因此必然会遇到新情况、新问题。在申报发行过程中，无论是原始权益人、我们或是监管部门，大家都是在不断研究问题中加深对具体项目和该类型资产发行REITs应具备条件的理解；同时在相关规则的基础上，逐步细化具体的要求和解决方案。

作为第一个在能源行业“吃螃蟹”的基金管理人，我们也在项目过程中逐步克服困难和挑战，最终获得监管和市场认可。

首先是，发行REITs的资产范围问题。在2020年40号文发布，启动基础设施REITs试点相关工作时，并未明确将能源基础设施纳入。因此，我们以能源类资产申报发行REITs需要与监管部门沟通，争取理解认同能源类资产发行REITs的合理性、可行性。最终随着2021年958号文的发布，明确将能源基础设施纳入试点范围内，我们项目在这一点的困难得以解决。

然后是论证天然气长期采购协议到期后的盈利稳定性。鹏华深圳能源REIT基础设施项目的一大特点是签署了天然气长期采购协议，同时锁定了一定的成本区间，因此在天然气长期采购协议有效期期间，成本相对稳定，盈利稳定性能够得到有力保证。但因天然气长期采购协议到期日至目前的电厂经营许可到期日还有一段时间，而这段时间目前没有长期协议锁定经营成本，可能需要采购现货天然气进行生产经营，因此当时项目申报时需要对这段时期的盈利稳定性进行论证。同时，过去两年正是处于能源价格不断攀升的时期，若天然气长期采购协议到期届时也处于同样情况，在高成本下维持盈利稳定确实是个挑战。最终，我们从广东省电价机制、采购成本波动分析、届时模拟测算及同业数据对比等进行充分论证，并提出应对措施和缓释办法，最终获得认可。从最新的同业项目情况看，部分气电项目没有天然气长期采购协议，也在进行论证分析。

我们认为，要保证项目的顺利落地和稳健运营，一方面是事前进行充分地论证分析；另一方面在后续运营中我们也会密切关注天然气市场等行业情况，充分规避相关风险，维护和最大化基金持有人的利益。

21世纪：你们团队如何挑选REITs项目？更看好哪一类项目的布局价值？

王弈哲：我们理解，除了业务指引里对项目的基本法定遴选标准，还可以对一些指标做优先关注：

一是符合国家大政方针与国家战略，如3060碳达峰碳中和目标，“全国123出行交通圈”(都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖)和“全球123快货物流圈” (快货国内1天送达、周边国家2天送达、全球主要城市3天送达)建设目标，长江大保护战略，社会主义文化强国建设等。

二是原始权益人产业底蕴深厚，产品扩募空间广阔，产品上市后有望不断做大做强。

三是项目本身合法合规，财务稳健，能够为投资人带来稳定回报。

21世纪：目前鹏华基金在REITs方面的项目储备情况如何？后续在公募REITs的有何发展规划或布局？

王弈哲：鹏华基金目前的项目拓展是与股东方国信证券紧密合作，广泛布局和准备多样化的项目类型，除能源行业的布局外，也包括高速公路、环保等多种题材；日后也期待在产业园、市政、文旅等行业能有所贡献。

在未来规划上，我们一方面做好存续期的REITs基金管理，依托能源基本盘，做大做强鹏华深能REIT，不断积累基金公司对于REIT基金的管理经理，不断增强对基础设施底层资产的实业理解和运作能力；同时积极进行多行业的业务布局；

除此之外，在适当时机，我们也将广泛开展与原始权益人、机构投资人、券商同业的合作，探索pre-REITs业务的可能。

21世纪：随着公募REITs常态化发行的推进，REITs市场规模也将继续壮大，扩容有望提速，能否谈谈其中的机会，以及可能会给公募REITs格局带来什么变化？

王弈哲：REITs常态化发行的提出，最早是2022年8月，证监会李超副主席在首批3只保障性租赁住房REITs上市仪式中提到说“证监会会同国家发展改革委等相关方面，制定加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施”。接着在2022年12月，李主席在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛年会上的视频致辞时表示，“以推进常态化发行为抓手，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路”。今年3月24日，证监会发布《关于进一步推进REITs常态化发行相关工作的通知》中提出，进一步完善基础制度和相关业务规则、健全REITs市场功能，推进REITs常态化发行。

我们认为，在此背景下，REITs市场可能会面临一些新的趋势。

一是资产类型越来越丰富。

正如之前提到的中国证监会和国家发改委在不同时期发布的各类文件和指引，REITs试点资产类型从最开始的几类具体行业拓展到9大类基础设施，再拓展到消费型基础设施，符合政策导向、可研究发行的资产类型越来越丰富，有利于REITs作为国际通行金融产品发挥盘活存量资产、促进投融资循环等服务实体经济的重要功能。

二是全生命周期规则越来越完善。

由于目前基础设施REITs还处于试点阶段，相对于国外成熟市场，我国REITs市场仍在不断成长、完善的过程中，在发行和运管期规则还待进一步充实完善。在常态化发行过程中，资产准入标准、发行和信披等基础制度、财税等配套政策、REITs专项立法等关键规则将会进一步明确。

三是发行审批效率越来越高。

由于REITs发行工作，除了与发改委和证监会外，还可能涉及国家、省、市3个层级的国资、规自、土地、财税、水利、文旅等多部门，各部门对REITs业务的认识理解情况和要求标准直接影响着发行审批效率，因此与各相关部门的沟通、协商非常重要。REITs常态化发行工作，提出“建立重点地区综合推动机制”，“完善由地方发展改革委、证监局、金融局、国资委等多部门参加的综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及的项目合规、国资转让、税收政策、权益确认等问题”，同时提出“优化审核注册流程”、“提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度”。综合推动机制的建立和有关流程完善，有助于提高发行审批效率。

在新的趋势下，我们认为市场自由竞争的条件越来越具备、竞争也越来越激烈。常态化发行之前，在特定区域或行业具有资源优势、或对政策的理解和把握更快速更准确的发行组合(包括原始权益人、基金管理人和ABS管理人)，可能具备较强的发行优势；在常态化发行之后，具备发行条件的资产越来越多，配套政策越发完善，已上市基金的前例经验越来越丰富，项目本身的条件和优势将更为关键。对于公募基金管理人，更重要的是“修炼内功”，提高资产发掘和筛选能力，同时紧密跟踪常态化发行过程中逐步推出相关规则，吃透监管要求，高效推出监管认可、发行人认同、投资人满意的优质产品，才能充分抓住新形势下的市场机遇。

21世纪：自首批REITs诞生以来，这类产品受到市场热情追捧，基金发行配售比例创历史新低；更有大批REITs产品在二级市场表现抢眼，处于溢价状态。这种追捧的情况是否会持续？机构能从中获得哪些机会？

王弈哲：自基础设施公募REITs产品上市以来，多只产品价格曾短期内涨幅较大，市场过热情况也引发监管关注。当时，相关基金管理人及时披露交易风险提示公告、澄清公告及其他影响交易价格的事项，切实回应市场关切。我们鹏华深圳能源REIT上市以来涨幅，在全市场中也处于前列。

关于产品整体价格走高，我们认为，首先，这与REITs的投资特征有关。基础设施REITs作为专门投资于基础设施项目的金融产品，可以有效帮助投资者实现多元化资产配置，具有投资门槛低、收益稳定性好、流动性强等特点。投资基础设施REITs的收益，主要来自于每年的现金分派及二级市场价格的资本利得，因此REITs既有股性、又有债性，攻守兼备。这种新的投资品类满足了投资者多元化投资需求，也吸引了部分投资者“尝鲜”。其次，目前的市场环境也促使了这种状况。REITs现金分派不少于合并后基金年度可供分配金额的90%，在目前的利率环境下，REITs的分派率对于投资者具有较强吸引力。因此，REITs受到市场广泛关注，与市场资金的热情相比，REITs基金的供给还相对稀缺，发行配售比例屡屡创出历史新低。

具体到REITs二级市场价格持续的表现，我们认为，市场价格受项目经营情况、宏观经济、市场资金、市场情绪等多因素影响，市场价格短期内存在一定波动属于正常现象。但长期看，基础设施REITs是以获取基础设施项目的稳定现金流为主要目的，项目经营情况不太可能持续显著增长，因此公募REITs更应该给投资者带来的是长期稳健回报，市场价格走势长期看也会向这一特征回归。

从机构角度来说，虽然目前上市首日和前几日涨幅一般较好，打新策略可能具有一定盈利确定性。但从本质上来说，基础设施REITs是以获取基础设施项目的稳定现金流为主要目的。建议投资者特别是机构投资者进行理性和专业投资，把握基础设施REITs的长期投资价值，避免过度关注短期价格波动。

21世纪：站在目前时点，不少机构纷纷积极参与发展公募REITs，有什么机遇和挑战？

王弈哲：从目前REITs市场已发行27只产品来看，从行业大类上，高速公路、产业园区项目占比较大；从基金管理人上看，部分基金管理人发行规模和产品数量逐渐突出；从市场表现上看，不同的REITs上市后也有所分化，基本面稳健的REITs更能获得市场认可；从竞争情况看，越来越多机构参与进来，各类相关资产方相继研究筹备申报，竞争颇为激烈。刚才已说到，随着REITs常态化发行的不断推进，发行规则和机制越来越完善，市场将整体扩容、增量，可拓展研究发行的资产越来越多，这对于发行方和基金管理人是机遇；同时，越来越多机构参与发行，带来了市场竞争也愈发激烈，甚至是主要依靠低价策略的竞争。我们认为，要依靠基金管理人的勤勉、创新和差异化才能破局，勤勉在于挖掘资产价值、创新在于解决特定问题、差异化在于形成独特优势。

总体来说，REITs市场机遇大于挑战，我们有信心凭借历史沉淀、现实积累和创新合作，能够抓住时代机遇，为金融服务实体经济高质量发展作出应有贡献。

21世纪：REITs业务的发展趋势和下一步新的变量方向是什么？

王弈哲：第一，公募REITs发展空间广阔。党的二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，同时指出要“健全资本市场功能，提高直接融资比重”。公募REITs是实体经济与金融市场的重要直接融资桥梁，是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措，契合党的二十大会议精神。未来市场规模将不断壮大，行业丰富度将不断提升，更多新型基础设施有望发行。

第二，未来项目常态化发行与从严审核将有机结合。落实常态化发行的十条措施，将提高项目审批效率。与此同时，基金管理人将继续审慎选择优质项目，监管部门仍将从严审核，避免“破窗效应”，持续为市场提供优质产品，切实保护广大投资人利益。

第三，扩募机制助力公募REITs产品做大做强。目前已有四只REITs 扩募发售审核通过，其他公募REITs基金管理人也正积极开展扩募前期工作。未来公募REITs单只产品规模有望不断壮大，基金管理人可以充分发挥专业能力，通过运营管理提质增效、不断购入优质资产、通过资本运作提升产品价值，使产品不断在二级市场做大做强。

第四，保障房REITs，消费类REITs发展空间广阔。

236号文将保障性租赁住房首发当期不动产评估净值降至不低于8亿元，将激发更多地区将优质保障房资产投放至公募REITs市场，有利于通过REITs模式盘活存量保障房资产，更好地解决民生住房问题。

此外，236号文贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs.未来更多直接惠及民生的消费基础设施资产有望走向公募REITs市场。

第五，通过与运营管理机构的密切配合和运营管理经验的积累，基金管理人自主管理能力将不断增强；同时，市场上可能涌现出一批提供第三方运营管理服务的机构，运营管理有望向专业化、平台化方向发展。

第六，未来Pre-REITs基金有望迎来快速发展。基于更加明确的项目培育标准和二级市场公允价值参考，更多优质资产可以通过在一级市场进行孵化和培育，进而达到公募REITs发行要求。

21世纪：机构纷纷介入公募REITs，对于机构资产管理行业的发展趋势会带来哪些影响，各类市场主体又当如何布局？

王弈哲：机构介入公募REITs，对资管行业的影响是：

第一，公募REITs为中国资管市场提供了区别于股票、债券的创新金融产品。一方面，不动产和基础设施类资产与其他金融资产的关联性较低，更能达到风险分散的目的；另一方面，部分产品依托于土地的增值属性，能够有效对抗通胀。总体而言，REITs为基础设施及不动产市场投资提供了便利渠道，有效满足社保养老、居民理财等资金对不动产的投资需求。

第二，公募REITs能够改善资金“空转”问题。公募REITs产品结构清晰，目标资产明确，产品的推出可以引导社会资本直接投向实体经济领域，增强资本市场服务实体经济的能力，切实降低实体经济融资成本，提升利润空间；

第三，公募REITs的权益属性也有利于投资人打破对“刚性兑付”的盲目信仰，切实提升项目风险识别和防范能力，有利于资本市场和资管行业的风险释放；

第四，助力形成多层次基础设施权益融资市场，为基础设施资产打通全周期权益融资路径。公募REITs可以为一级市场Pre-REITs基金提供退出渠道；同时，REITs二级市场可以充分发挥价值发现功能，二级市场价格将为一级市场资产提供价值参考，投资人将更容易形成对收益的合理预期，减少投资风险，提高投资效率。

在此背景下，基金管理人、券商积极布局REITs发行上市业务，提升基础设施资产发行和管理能力，并可根据各自情况择时扩展有关基础设施投资基金的综合投研能力；另外，券商自营、保险资管、银行理财等机构投资者加强投研能力，积极布局一二级市场投资；私募牌照管理人积极布局Pre-REITs业务，以真实股权投资带动各类不动产资产的盘活和培育。

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