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2024-11-17 172
4月11日晚间,粤派老牌房企中洲控股(000042.SZ)发布2022年业绩报告。
2022年,公司实现营业收入70.83亿元,同比下降18.36%;实现归母净利润7966.3万元,同比下降61.32%,降幅较去年同期扩大;每股收益为0.12元,下滑61.32%。
期内,总资产出现11.47%的下滑,由414.38亿元下滑至366.87亿元。
中洲控股前身为深圳国资委旗下的上市公司深长城,1994年在深交所上市,业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。
在1月发布的业绩预告中,中洲控股解释了净利润跳水的原因:本报告期房地产结算的项目主要是溢价收购项目,导致所得税费用增加、归母净利润减少。
截至2022年末,公司产生的所得税费用为4.83亿元,2021年为8648.57万元,大增4.6倍。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向界面大湾区分析道,溢价收购项目是指公司前期在市场上行的时候,花了更多的价钱进行项目收并购;收购成本一增加,也意味着要交更多的税费,主要是土地增值税,进而降低了后期结算的利润。
背后亦延伸到公司此前的经营策略。中洲控股一度被称为“深圳拿地大王”。2017年,公司曾在一个月左右连续拿下5个城市。除了广东之外,业务覆盖上海、四川、山东等地。
而随着市场承压,此前花大价钱拿下的项目反而成了“烫手山芋”。
中洲控股将去年形容为“举步维艰”的一年。需求端观望、供给端保守下,土拍市场持续低迷。国家统计局数据显示,2022年全国商品房销售面积135837万㎡,比上年下降24.3%;房企全年融资总量为8240亿元,同比减少38%,2016年以来首次低于1万亿元。
“企业承受着行业周期调整和内外部环境带来的前所未有的经营压力。”公司表示。
期内,公司房地产销售面积达28万㎡;销售金额43.6亿元,减少45.14%;新开工面积23.21万㎡,较上年同期减少66.23%。房地产业务占营收比重在九成以上,实现66.41亿元的收入,降幅18.86%。
销售金额减少,但销售佣金明显增加,2022年达1.71亿元,2021年同期为9947.7万元。
在房地产市场,销售佣金一般和市场热度成反比。当项目去化难度增加,房企会加大刺激销售的力度,佣金费用随即上调。
分地区来看,四川地区项目毛利率最高,达46.11%,营收也同比增加271.07%。广东地区项目毛利率“垫底”,为28.2%,处于下滑,营收也减少38.53%。由于计提存货跌价准备和计提贷款利息支出,7家位于广东的子公司去年处于亏损。
中洲控股的盈利难题也与开发进度缓慢脱不了干系。期内,公司有16个主要项目在开发或竣工。尚有4个项目的开工时间和竣工时间为“不确定”,包括深圳宝安26区项目、惠州中央公园、成都三岔湖和惠州仲恺科研楼等;惠州圣廷峰汇在2018年开始动工,竣工时间亦为“不确定”。
宝安26区项目为公司在2009年取得的旧改项目,被视为最赚钱的项目,但截至年报发出时仍未有具体动工时间;成都三岔湖自2017年收购以来,也一直未有进展。
而“拿地大王”自2018年以后也“急流勇退”。2019至2022年,累计土地储备总占地面积从93.35万㎡下滑至76.92万㎡;剩余可开发计容面积从243.36万㎡下滑至160.21万㎡。
对于房企而言,待开发土储和未完成项目是最大的利润来源,但同时也是最大的风险来源。一旦开发成本出现跌价或无法变现,将给公司带来无法预估的损失。
截至2022年末,公司存货账面余额为272.65亿元,相应的存货跌价准备为11.8亿元。其中,房地产开发成本(拟开发土地、在建开发产品)和房地产开发产品(完工项目)存货跌价分别为5.08亿元和6.71亿元。
就行业而言,2022年11月起,监管部门先后向房地产业发出“三支箭”,分别从信贷、债券、股权三个融资主渠道给予支持。克而瑞研究中心指出,房企供给侧改革已渐近尾声,企业整体融资环境或将实质性改善。
只是从政策层面的支持,到市场信心的真正恢复,中间还需要一定的过程。同时,金融纾困房地产的资源何时能从行业龙头流向中小型民营房企,也尚为未知之数。
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