卓越商企服务：“非住领域”将迅速增长(今日财经：#相对“以面积为增长”更看重年化合同额#解读)

财经资讯 2023-04-08 14:41:32

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卓越商企服务：“非住领域”将迅速增长

近日，卓越商企服务(06989.HK)发布截至2022年12月31日的全年业绩公告。公告显示，2022年卓越商企服务收入约为35.27亿元，较2021年增长1.7%；毛利约为8.44亿元，较2021年约下降12.0%；毛利率为23.9%，2021年毛利率为27.7%，按年下降3.8个百分点。

此外，卓越商企服务2022年公司拥有人应占利润约为4.03亿元，较2021年的5.10亿元下降20.9%；公司拥有核心净利润为4.95亿元，同比下降约6.0%。

不过，即使面对着2022年增收不增利的局面，卓越商企服务的管理层仍对未来自身的发展充满信心。在其2022年度业绩发布会上，卓越商企服务董事会主席、执行董事李晓平表示，目前物管行业竞争格局有两个特点，一是市场化竞争加剧，二是对房地产行业的相关性依赖在减少。对卓越商企服务来说，与龙头大客户维持着长期战略关系，形成了良好的竞争壁垒，对自身在行业的竞争还是较有信心。

商务物业收入同比增加10.5%

李晓平提及，卓越商企一直是坚持以市场化为主的公司，市场化收入也占公司主要部分，所以比较适应市场化的竞争。

财报显示，2022年卓越商企营业收入为35.27亿元，年增长率1.7%，其中来自第三方的业务占基础物业服务收入的比重为57.9%。

公开资料显示，卓越商企服务将自身定位为商务不动产服务运营商，其主营业务包括：基础物业管理服务、增值服务及其他业务，而基础物业管理服务又细分为商务物业管理服务、公共与工业物业服务及住宅物业服务。

业绩公告显示，截至2022年12月31日年度内，卓越商企各业务类型的收入占比，其中商务物业占比61.4%，同比增加10.5%，公共及工业物业占比6.0%，住宅物业占比12.4%，增值服务占比达到19.0%，其他业务服务占比1.2%。

可见，商务物业管理是卓越商企的核心主业。同时，卓越商企还在2022年业绩公告中指出，公司持续保持商务物业赛道优势，第三方外拓业务增量强劲。通过多行业战略客户深耕发展，客户群体规模及范围广泛，在高科技互联网、智能汽车等独角兽客户的业务发展上，也均呈现良好的发展态势，业务规模稳健增长。

数据显示，2022年，卓越商企来自第三方市场拓展的商务物业收入与2021年同期相比增加13.5%。

值得一提的是，卓越商企常务副总经理杨志东在业绩会上说道：“从第三方来讲，我们整体的市场能力比较强，而且未来几年会通过数字化转型提升管理效率和客户的体验。目前来看，卓越商企大概82%(规模)都会在现有的大湾区、长三角和区域重点城，也是唯一一家同时服务华为、腾讯、阿里、OPPO、百度的企业。”

同时，杨志东还提及，卓越商企对于增长比较看重的是年化合同额，主要是因为第三方市场化程度很高，不太看住宅的以面积为增长曲线的导向。未来几年，住宅板块会有一定增长，非住领域增长会比较快速，起码保持在两位数。

数据显示，2022年，卓越商企的合约面积约为7000万平方米，同比增长约23%，合约项目数量661个；在管面积达到5380万平方米，同比增长约30%，在管项目数量587个。在管项目面积按照区域划分，其中43.5%位于粤港澳大湾区，19.7%位于长三角城市群，36.8%分布于其他区域。

毛利率下降至23.9%

克而瑞物管数据显示，2022年53家上市物企毛利率和净利率均值分别为24.64%和7.71%，分别较上年下降4.31个百分点和5.52个百分点。

而卓越商企2022年的毛利为8.44亿元，较2021年的9.60亿元下降12.0%；毛利率从2021年的27.7%下降至2022年的23.9%，按年下降3.8个百分点。

其中，基础物业管理服务的毛利率为21.1%，较2021年的22.9%下降1.8个百分点。对此卓越商企指出主要是由于受到疫情的阶段性影响，PM商写项目的停车场、中央空调毛利减少，而该影响在2023年会基本消除，同时还受第三方物业服务占比增大，市场化的毛利率客观上低于卓越商企服务自有高端商写项目。

卓越商企还在业绩报告中指出，2022年增值服务的毛利率为33.1%，较2021年41.5%下降8.4个百分点，主要由于受到房地产经济环境下行影响，案场和一手房经纪业务毛利减少。此外，卓越商企其他业务的毛利率为68.0%，较2021年的60.7%上升7.3个百分点。

卓越商企称，剔除2021年出售两家收并购公司的影响，2022年公司收入同比增长18.1%，毛利同比下降3.8%，公司拥有人应占利润同比下降15.7%，公司拥有人核心净利润同比下降0.1%。

而当被问及未来毛利率的走向时，卓越商企总经理、执行董事郭莹表示，预计未来公司会加大第三方业务占比，第三方服务占比一定是比较市场化的毛利率，目前的毛利率大概12%到15%左右的水平。

“希望一方面扩大规模增加收入，在基本物业维持毛利率的基础上，我们同时会加大延伸增值服务的边界，同时通过公司治理水平的提高，利用数字化及公司的管理机制，实现降本增效，维持一个行业比较好的毛利率水平。”郭莹说道。

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