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2024-11-17 172
在经历了以确保现金流安全为首要原则的一年半时间后,成功上岸的房企需要尽快恢复拿地、开发、销售的良性循环,这将是决定接下来行业格局的重要分水岭。
众所周知,在2022年这行业最艰难的一年中,除了少数央国企外,大部分房企都大幅缩减了拿地。
对于今年的投资拿地方向,多家头部房企在近期的业绩会均表示,会换仓到核心城市、核心板块。
当聚焦核心城市、核心板块拿好地成为共识时,优质地块的竞争将更加白热化。南京、杭州、苏州、广州、深圳等城市近期土拍都出现了触顶摇号地块,民企参与的积极性也有所提升,但土地获取率并不乐观。
换仓一二线城市
如今有勇气召开2022年年度业绩发布会直面媒体和投资者的房企,基本都是已成功上岸的的企业,也会是今年拿地的主力选手,包括保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产、建发房产等央国企,以及碧桂园、龙湖、美的置业等民企,以及以万科为代表的混合所有制企业。
随着地产行业进入规模缩量、结构性分化的阶段,从低能级城市换仓到高能级城市,这是当前房企经过行业深度调整后的主流选择。
最大央企开发商、去年晋升行业销售规模第二的保利发展在近期发布的《保利2022-2023年房地产行业白皮书》指出,过去部分房企投资拿地以资源获取为导向,不考虑真实居住需求,盲目在远郊拿地,甚至下沉五六线城市,需求退潮下陷入困境。
部分弱二线和三四线等低城市的存货,正成为房企急于甩掉的包袱。
招商蛇口总经理蒋铁峰指出,2021年下半年到2022年很多房企出现危机,以及不少房企出现利润大幅下滑的原因主要就是来自这些弱势产品。
“三四线之王”碧桂园也从去年开始系统性调解土储结构。碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜指出,市场下行期,三四线城市的稳定性弱于一二线城市,去年碧桂园虽然新增土储不多,但7成都是在一二线,今年投资方向会聚焦一二线核心城市的核心板块。
2023年碧桂园已重启拿地,优中选优、重质轻量,计划在3-5年的时间内通过新增土储布局的调整,将一二线对三四线的货值比例从40比60提升至50比50,以支撑公司未来业绩的稳健发展。
另一家民营房企龙湖,也强调要聚焦核心城市的核心区域来布局。龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示,2023年要严格投资刻度,尽可能优中选优,布局20个主力城市和14个机会城市。
“和前几年相比,美的置业的布局已经聚焦很多。”美的置业董事会主席兼总裁郝恒乐指出,今年对土地的研判上会更加理性,更加慎重,更加聚焦,绝对不会多点开花,基本上围绕已布局的这些区域,同时并不是这些区域的每一个城市都会增加,而是聚焦结构性缺货的城市。
对于“不差钱”的央国企来说,投资聚焦也是如今的核心策略。
在中海地产董事局主席颜建国看来,房地产行业重中的城市会进一步分化,一二线城市抵御周期波动的能量更强,三四线城市波动调整更大。
在现金回款比较好的情况下,中海地产今年的投资仍将相对进取,投资拿地金额规划了双位数的增长,但特别看中项目的确定性和回报率。
去年以来,招商蛇口也在积极换仓,进一步聚焦其所划定的“强心30城”和“深耕6 10城”,同时项目要求达到内部要求的城市好、政策面好、团队好、区域好的“5好”。
“从前两个月的数据来看,楼市确实是有要复苏的迹象,但结构性机会明显,市场分化越来越严重,不好的地方确实也卖不出去。”越秀地产董事长林昭远表示,公司现在是抢节点,比较好卖的项目就抓紧推出,抓紧去化,抓紧回流,回流之后抓紧去投资更好的机会的项目。
核心地块竞争更激烈
民营房企也在重返土拍市场,但好地块的竞争异常激烈。
碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜就在前不久的业绩会上透露,核心城市的土拍主要通过公开招拍挂进行,目前碧桂园已参与北京、南京、成都、杭州、合肥等多个城市的土地竞争,但这类中签率比较低,目前还没有获取相应土地。
万科联席总裁、开发经营本部CEO张海也坦言,因为房企投资的集中度大,今年以来在公开招拍挂中成功获取土地的几率并不是很大,最近万科也在研究差异化的投资策略。
龙湖是今年头部民营房企中少有的已成功拿地的房企,在深圳和宁波均有斩获。
在深圳3月31日组织的2023年首轮集中集中供地上,龙湖拿下两宗地块,其中一宗是触顶摇号所得,竞得价为17.96亿元;同日在宁波土拍中,龙湖还以总价14.76亿元夺一宗地块,溢价率14.96%,为宁波本次土拍楼面价最高、总价最高的地块。
金地也是宣称要重返土地市场的房企之一。金地集团董事长凌克对界面新闻表示,房企经营就像踩单车,不前行就会跌落,房企需要新投资,金地今年会主动把握土地投资机会。
3月28日,金地在西安的土拍中,成功拿下浐灞生态区一宗计容面积约14.8万平米的居住用地,这是他们今年首次在公开市场拿地。在这之前,金地集团已先后在北京、杭州、南京、苏州等城市参与土地竞拍。
凭借着资金优势,TOP10中的央国企仍是土地市场的主力军。
据克而瑞数据,华润置地、保利发展、招商蛇口、建发房产,以及混合所有制房企绿城中国今年一季度拿地金额均超过70亿元。
4月4日,保利发展总经理周东利在业绩会上称,公司的资金储备充裕,总部调配资金能力强,可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。
招商蛇口董事总经理蒋铁峰此前也指出,去年房企都没钱,很多地块都以底价成交。今年以来,南京、杭州等城市都出现了摇号地块,溢价提升,利润较去年会有所收窄,但比过往来说,地价还是有所下降,利润空间依然存在,关键还是要提高自身的操盘能力。
“有机会就多买一点,没机会就少买一点。”建发房产管理层表示,今年土地出让规则有调整,大家拿地也都比较积极,2023年建发的拿地目标必然比2022年高,获取的总货值要超过2000亿元。
在经过此轮房地产行业的深度调整后,能够重返土地市场且积极拿地的房企并不多,在拿地上也会更谨慎,这一点从今年一季度的土拍市场表现也可以看出来。
根据中指研究院数据显示,2023年1-3月,TOP100企业拿地总额1930亿元,拿地规模同比下降15%。
为了提高房企的拿地积极性,今年多地继续加大核心区土地供应力度,核心区地块占比普遍较2022年提高,但最终拿下地块的仍以央国企为主。土拍市场整体仍处低迷,弱能级城市也在缩减2023供地量。
中指研究院土地市场研究负责人张凯指出,今年一季度22城央国企拿地金额占比52%,高于2022年一批次,杭州、南京民企参与积极性较高,北京、深圳、成都、苏州以央国企为主,广州、天津、郑州市场热度不足,仍有地方国资进场托底。
张凯表示,在近期销售持续复苏下,房企拿地与推盘意愿明显增加。不过,市场分化愈发明显,热点城市的热点地块受到房企追捧,弱能级城市郊区地块则回炉降价。
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