香港楼市观潮｜香港楼市首季“价量齐升”(今日财经：##解读)

财经资讯 2023-04-04 21:38:25

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香港楼市观潮｜香港楼市首季“价量齐升”

港漂近10年的April(化名)去年在香港拥有了自己的家。

房子位于荃湾西，498呎(约46.3平米)，价值约800万港元。

2022年春天，与同为港漂的先生回内地探亲归来后，两人决定定居香港，并开始筹备买房。前后看了十几套房源后，April最终定下了这套两室一厅单位。

她的目标很明确，“当时的预算就是800万(港元)以内，比之前住的地方(约300呎，27.9平米)更大。”April对21世纪经济报道记者表示，“我们主要考虑的是私楼，配套环境与内地较为接近。”

这些要求在当时的香港不算难满足。

香港差饷物业估价署(下称“差估署”)的数据显示，2022年6月，以荃湾西所在的新界区为例，40平米至69.9平米的私人住宅，平均价格为132,643港元/平米(折合人民币约113,434元/平米)。如果仅按照均价计算，意味着800万港元大约能买到近60平米的住宅。

但如果早些时候，就未必能这么“幸运”。

整个2022年，香港楼价“跌跌不休”，差估署的私人住宅售价指数(所有类别)全年跌幅达14.98%。

香港楼市观潮｜香港楼市首季“价量齐升”

图：2021年1月-2023年2月香港私人住宅售价指数(所有类别)数据来源：香港差饷物业估价署

“就算跌，香港的房价还是(相对)比较稳定的。”2021年9月在红磡买下一套两室一厅单位的桃子(化名)对21世纪经济报道记者表示。

她所购买的住宅面积约550呎(约51.1平米)，总价正好1000万港元，“原价是1100万，我们砍了差不多100万。”也许因为住宅到手价相对当时的市价更低，面对2022年楼价跌势，桃子显得相对淡定；反而她相信，房子本身的“价值”不会令她失望。

事实似乎也没有让桃子失望。

随着香港与内地全面恢复通关，市场预期香港本地经济向好，香港楼市也终于见到“曙光”，整体楼价在2023年首两个月均录得上涨。根据差估署数据，今年1月全港私人住宅楼价指数回升至338.4，环比升1.04%。

物业地产代理美联集团的数据则显示，香港楼市自今年1月开始“价量齐升”，并预计，香港首季住宅成交量可能较去年同期上涨70%。

“我们相信，2023年全年香港楼价有机会上升15%。”美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明对21世纪经济报道记者表示。

楼市“价量齐升” 回暖在即？

“小阳春”、“回暖”是笼罩香港楼市今年首季度的关键词。

对此感受最明显的，当属地产代理从业人员。“去年第四季度，我们团队每个月的成交量大概是3-4宗；而2023年，仅3月我们已经促成了8-10宗成交。”利嘉阁红磡九龙豪宅联席董事张金祥对21世纪经济报道记者表示。

另一位房产中介也对记者表示，自己经手的一个在售单位，去年标价1550万港元，但今年卖家却提价到1700万港元才愿意出售。

土地注册处的数据显示，香港整体住宅成交量在今年1月录得显著回升。当月，二手买卖达2688宗，较去年12月环比上升约18.9%。在此之前，这一数据在2022年年中经历了“断崖式”下跌，由2022年6月的近3500宗，跌至7月的不足2500宗，此后更是跌至12月的2260宗。

“热情开始复苏了”，张金祥观察到，“其实通关之后，客户的心理素质真的回升了，更加大胆入市。”

布少明也持同样的看法。他认为，香港与内地恢复通关后，买家的入市信心明显增强，“因大家都预期，经济将受此带动向好；与此同时，市场亦预期美联储加息接近尾声，息口有望见顶回落，也利好楼市发展。”

3月22日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点，至4.75%-5%之间，为2007年10月以来的最高水平。

不过，此轮加息后，香港主要银行并没有同步调整利率，尤其是与按揭相关的最优惠利率(Prime rate，俗称P息)维持不变。这在布少明看来，无疑是为香港楼市释放了积极信号。

戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤则对21世纪经济报道记者表示，特区政府最新宣布调低部分物业的首置印花税(涉及200万至1008万港元的物业)等，以及去年受压抑的刚性需求得到释放，也带动以小户型为代表的楼盘成交大幅增加。美联报告显示，今年截至3月27日，共录得超过3300宗的一手成交中，75%的成交价在1000万港元或以下，意味着中小型的新盘成为推动大市上升的主力之一。

但在仲量联行香港主席曾焕平看来，今年以来，新盘的定价相对保守，预计“今年的新盘定价会比较温和，不会再像以前一样，每一次都挑战高楼价。”

他向21世纪经济报道记者分析指出，香港楼价在2023年首季度的涨势能否持续，还值得思考。“环球经济仍然没有明显改善，而香港是一个开放型经济的城市，不会不受(外围)影响。”与此同时，尽管美联储加息周期接近尾声，但香港目前利率仍处较高水平，若后续没有其他利好因素支撑，“通关效应”为楼市带来的红利则有可能消退。

“我们预计，今年楼价可能会有上下5%-10%的波幅。”曾焕平表示。

楼市新活力从何而来？

人才和资金的涌入是否为香港楼市注入活力？这是今年以来，各界都在关注的问题。

美联近期的报告指出，香港楼市首季的亮眼表现，先是由刚需买家带动，“新香港人”更成为升市的重要动力。

该报告根据已知买家姓名做分析，去年第四季度内地买家占整体一、二手成交量的11%，比例创下11年的季度新高。因彼时香港尚未恢复与内地通关，美联估计此部分买家以留港的新香港人为主。

新香港人，泛指的是1997年香港回归以后赴港定居的内地居民，包括赴港读书、工作，按照特区政府多项人才或投资计划获批来港的人士，俗称“港漂”。

事实上，今年以来，港漂、内地人士在香港楼市的“存在感”越来越强。

“我以前的客户大多是本地人，但今年1-3月，我所有客户基本都来自内地。”一位房产中介这样告诉我们，“今年我促成的最大一笔单子是7000万(的住宅)，买家来自福建。”

张金祥的团队也是如此，“今年首季度我们签了差不多10单每单总价5000万至1亿港元的住宅，其中约80%都是内地客户。”据他的经验，内地客户在香港买房的共性要求有几个：面积大、景观好、偏好豪宅。

为何香港楼盘受到内地客户欢迎？邓淑贤认为，这得益于香港国际金融中心的地位，“香港人才、资金流动的力度非常大，这些流动性也进一步传导至楼市，不会出现在香港买了房，但之后放售有困难。”曾焕平指出，香港资金的进出相对自由，以及本身的医疗、教育环境也对内地买家具有相当的吸引力。

事实上，除了这些因素之外，本届特区政府大力招揽人才、吸引资金等举措或许也让楼市焕发新的活力。

去年10月，香港特首李家超在《施政报告》中推出多项“抢人才”策略。其中，崭新的“高端人才通行证计划”(下称“高才通”计划)，旨在吸引高端人才来港：一类是年收入达250万港元或以上；一类则是本科毕业于全球百强大学的部分合资格人士。

此外，2023/24年度的《财政预算案》亦指出，“为进一步丰富人才库及吸引更多新资金落户香港”，特区政府将引入新的“资本投资者入境计划”，即俗称的“投资移民”计划。在该计划下，申请者须将一定金额的资产投放在香港本地市场，但物业除外，通过审批后即可来港居住及发展。

邓淑贤认为，此类“抢人才”举措的出台，相信能为香港补充一些专才，这对于楼市甚至租赁市场，都将带来正面影响。

众多人才政策中，与楼市最密切相关的无疑是对非本地买家额外印花税的调整。《施政报告》指出，合资格外来人士于2022年10月19日或以后在港置业，可在居港7年并成为香港永久性居民后，申请退还已缴纳的买家印花税及新从价印花税，总税率达30%。

以一套1000万港元的住宅为例，意味着非香港永居在港置业，仍需要比本地居民多缴纳300万港元的税款。而现在，这一税款可以在相关人士获得永居身份后得到退还。

桃子说，自己有朋友距离永居身份仅差一年半时间，也的确在此政策的吸引下在港置业，“因为现在房子的价位低，差(永居年限)不是特别远的，肯定会考虑一下。”

但在多数人看来，这类所谓的“减辣”政策有些“远水不救近火”。“方向性是好的，但这对最近的楼市没有太明显的刺激。”曾焕平表示。

香港住宅价值何在？

事实上，香港楼价在今年首季度的表现并不算完全乐观。

2022年年底，行走在香港的大街小巷，总能看到颇有趣味的卖房广告。

“泪已流尽、跌到极麻木”、“时光倒流价”、“1050万劲减至930万，今生不再！”……夸张的字眼、大红色的笔迹、叠加的感叹号，彷佛都要从平面广告中钻出来，抓人眼球。

有中介告诉记者，去年同期(1-3月)自己“一套房都没有卖出去，很多同事也是。”这也就不难理解前述广告。

差估署的数据显示，香港私人住宅售价指数由2022年1月的390.8，下跌至12月的334.9.以港岛区40-69.9平米的二手住宅为例，平均售价也由年初的约17.9万港元/平米，下跌至12月的14.9万港元/平米。

香港楼市观潮｜香港楼市首季“价量齐升”

图：2022年1月至2023年2月港岛区私人住宅-两类单位平均售价(港元/平米) 数据来源：香港差饷物业估价署

价格持续下跌、交投也堪称惨淡，楼市去年经历的“至暗时刻”其实并非偶然。

2022年2月，香港暴发第五波疫情，严格的社交距离限制之下，全港的经济活动一度受到重创， 2月-4月整体失业率攀升至5.4%(经季节性调整)。曾焕平指出，疫情、加息和高利率环境，以及环球经济衰退的担忧等，都让去年的楼市承压。

以加息为例，“加息之前，按照1.3% HIBOR(的利率)，我们每个月供款大概是2.7万，现在月供3.4万。”桃子分享道。这也是在港买房申请按揭的主流方式，即俗称的“H按”，它的一大特点在于，加息带动HIBOR上涨，月供也会随之增加。

整个2022年，美联储共加息7次。叠加其他消极因素，不难想象，楼市在去年受到的冲击。

但在此之前，香港楼价从2008年开始就进入了“狂飙”模式，连续13年上涨。

“核心原因是香港地少人多，(房子)供应少，需求比较大。”曾焕平指出。

特区规划署曾在2016年发布了一份《香港2030 ：跨越2030年的规划远景与策略》报告，其中提到，香港土地总面积约为1106平方公里，当中的24%为已建设地区。加上已规划发展地区，以及正在进行规划研究的地区，这一比例将增至28%。但余下的72%土地大多为自然资源、环境或生态敏感的地区、丘陵地形等，因此香港适合发展的土地实在有限。

特区政府2023/24年度的《财政预算案》指出，自2023年起的5年内，预计私营房屋的每年平均落成量为1.9万个。与对岸的深圳相比，尽管后者的土地总面积约为香港的2倍(2050平方公里)，但根据该市住建局资料，仅2022年，计划批准预售和现售商品住房约6万套。

“香港人口接近800万，且还有不少内地居民申请来港，demand-supply(供求)问题是支持楼价上涨的最主要原因。”曾焕平指出。此外，港人的投资偏好、居住习惯等也在一定程度上导致了他们对“买楼”的喜好。

桃子的考量更具现实性，“如果我不在香港了，这套房子就可以出租出去。”而按照差估署今年2月的平均租价计算，桃子的这套房子每个月可以带来大约1.7万港元的租金回报。

April则是看好楼价中短期的稳定性，“我觉得至少5-10年内，对这里楼价的稳定性比较乐观。”她补充道，“很多内地的优秀人才都挺想来香港。他们这群人所带来的钱、资源也好，人口也好，都在为这边(香港)带来一个比较好的前景。”

浏览热门的社交网站，搜索“港漂”两字，弹出的结果不少都是关于在港的生活分享，或是买房置业，乃至装修经验等。

April曾在帖子里，详细分享了在港买房的具体流程。形容交房时的心情，她说是“五味杂陈”，“感觉给漂了快十年的自己一个答案，以后在这个城市也有了个家。”

【内容声明】文章内容由新财梯网编辑整理，新闻来源：21世纪经济报道

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