保利发展的大象舞步：多项指标逆势提升(今日财经：#经营稳健塑央企底色#解读)

财经资讯 2023-04-01 23:22:02

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保利发展的大象舞步：多项指标逆势提升

2022年是房地产市场深度调整的一年，下行压力明显。国家统计局数据显示，全年商品房销售金额同比下降26.7%，商品房销售面积同比下降24.3%；同期，待售面积同比增长10.5%，行业去库存压力逐步增大。随着人口红利的逐步消失，商品房投资投机属性向居住需求理性回归等多重因素，房地产行业的底层逻辑发生颠覆性改变。

房地产行业的这轮大浪淘沙中，以“高杠杆、高负债、高周转”为增长驱动力的房企经历了前所未有的阵痛，逐步退出比赛，而经营稳健的企业凭借稳定的发挥，在这轮行业洗牌中，集聚更多资源，以专业能力跻身前列。

在过去的三十年里，保利发展不仅牢牢把握住了中国城镇化进程及行业发展机遇，并在行业波动中保持战略定力，坚持核心城市深耕，以优质的品牌力、产品力续写优等的成绩单。2022年，保利发展实现合约签约金额4573.01亿元，稳居行业第二，并连续14年保持房地产行业央企第一，排名《福布斯》2022年度全球2000强企业190位，位居2023年中国房地产百强企业首位。

正如飞机能否平稳穿越气流颠簸，飞行员的技术水平是起到关键作用的因素。保利发展这架战斗机，有稳定而专业的管理团队领航，深刻理解行业发展规律，秉承长期主义，确保公司战略方向、经营理念，团队执行坚定且可持续，顺利穿云破雾，越过当下的这场行业强烈震荡。

变革带来阵痛，变革同样孕育机遇。历经25年风风雨雨，房地产行业从规模扩张阶段，迈入了高质量发展的“品质时代”，在这一新时期，《保利2022-2023年房地产行业白皮书》预计，我国平均每年将产生超过800万套改善需求，而如何满足客户在房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面需求，将是房企要解决的重大课题。

在3月31日举行的保利发展投资者大会上，董事长刘平提出，身处“品质时代”，保利发展要按照自己的节奏，稳健发展好，追求更高的产品品质，思考怎么做好房子、好服务、打造好生活，以央企高度的责任感，一年一个台阶，打造“一个保利”大品牌，给广大业主提供高端、高质、高品的品牌形象。

经营保持稳健，财务管理优异

2022年，保利发展实现营业总收入2811.08亿元，同比基本持平，营收规模表现稳健。同期，归母净利润183.47亿元，毛利率保持在22.01%。

在行业利润率普遍下行的背景下，保利发展向管理要效益，积极落实施工工艺标准化、共享中心集约管理等措施，结合集采优势，压降成本支出。同时，持续加强各项费用管控，管理费用率下降0.22个百分点，营销、财务费用率也均位于行业低位，抵消了利润率下行带来的影响。

值得一提的是，2017年-2018年时，在一项新的会计准则指引下，许多开发商调整了收入确认的时点，选择按履约进度分阶段将相关收入入账，推动业绩提前释放。

保利发展并未改变房地产销售收入确认时点，仍保持在房产交付使用时才确认销售收入。有市场分析认为，会计准则调整的只是记账方式，实际上的利润水池并未变大，谨慎的收入确认政策对利润数据是更真实的体现，同时也在一定程度上保证了业绩的稳定性。

对于房企来说，稳健经营的一项关键构成要素是财务安全。向来重视平稳增长与风险防范的保利发展，始终确保公司拥有充足的流动性和健康的资产负债结构，以抵御风险。

截至2022年末，参照“三道红线”，保利发展净负债比率为63.6%，现金短债比为1.57倍，剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，稳居“绿档”之列；在债务结构亦保持合理，一年内到期的债务占有息负债比重为21%。

现阶段，现金流的稳定与安全犹如房企的生命线，高效的现金流管理事关财务基本盘的稳定。

一直以来，保利发展都狠抓经营性回款，房款回笼率持续保持在90%以上的行业高位。2022年，保利发展的房款回笼率约为93.4%，实现回笼金额4271亿元，连续4年保持在93%以上的较高水平，现金流管理水平突出。

凭借踏实稳健的管理风格和国资央企的品牌信用，保利发展在报告期内充分把握市场机会，年内累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%；同时，融资成本优势明显，报告期内的综合融资成本约为3.92%，较去年末下降0.54个百分点，保持行业领先水平，有效保障了资金安全和盈利能力。

通过做好开源节流，保利发展已连续5年实现经营性现金流净额为正，年内实现经营性现金流净额74亿元，5年累计超842亿元。截至报告期末，保利发展账面货币资金1765亿元，占总资产比重为12%，经营弹性空间充裕。

随着房地产行业进入新的发展阶段，保利发展不断丰富战略内涵，致力打造“不动产生态平台”，以不动产投资开发为原点，构建物业服务、经纪代理、资产运营、不动产金融等全产业链布局，形成了以地产资源带动产业发展，以产业协同服务开发主业的良性循环。

在物业服务领域，保利物业积极推进“大物业”战略布局，大力深耕非居业态，形成多种细分业态的全国化布局和领先优势。至2022年末，保利物业在管面积5.76亿平方米，合同面积达7.72亿平方米，全年实现营业收入136.87亿元。保利商旅则整合购物中心、品牌酒店、旅游景区等业务板块，持续加强专业化能力建设，发挥资源共享优势，提升资产经营质量。

保利发展在做强每项业务的同时，还着力强化地产与相关产业、各相关产业间的协同优势，促进双向赋能，形成业务外拓的“组合拳”。报告期内，保利物业、保利商旅与地产平台协同，中标广州海珠国家湿地公园、大连高级经理学院等标杆项目。

投资布局精准，市占率再提升

回顾2022年，楼市行情的波动可谓远超预期，从年初至年中的修复向好，到7-8月份的急转直下，直至全年惨淡收尾。在如此变幻莫测的市场中，保利发展稳稳地保持住了整体销售规模。

报告期内，该公司实现销售签约面积2747.95万平方米，销售签约金额4573.01亿元。其中，销售签约金额有所下降，但降幅明显明显小于行业、百强房企，市场排名升至行业第二，市场占有率为3.4%，连续7年提升。

强劲的表现在2023年延续，保利发展在前两个月实现签约金额638.29亿元，同比涨幅达到22.09%，迎来“开门红”，销售规模位列行业首位。

能够推动市占率提升，并在市场爬坡期抢占先机，保持行业领先位置，保利发展靠的是对市场末端细微变化的敏锐捕捉，对区域及城市分化时代来临的前瞻性预判，并在此基础上进行了战略布局上的充分调整，强化经济高能级城市和核心都市圈的投资，形成了优质的土地储备，从而保证了市场规模的持续提升。

具体来看，保利发展聚焦核心城市，区域深耕的效果持续示释放，其着重布局的38个核心城市，销售贡献达到86%，同比提升8个百分点。其中，珠三角、长三角的签约销售占比56%，同比提升3个百分点。据统计，保利发展在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，分别较去年增加8、9个。

在投资拿地方面，面对城市分化持续、有效市场边界收缩的特点，保利发展坚持聚焦“核心城市城市群”，38个核心城市拓展金额占比98%，持续提升拓展质量。业内预计，2023年市场将延续分化，保利发展的城市深耕战略有望转化为销售额和市占率的提升，高能级城市的优质土储将助力其未来业绩持续兑现。

整体来看，保利发展在2022年新拓展金额1613亿元；期间，坚持以住宅为主的拓展策略，新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。另据克而瑞研究中心数据，2022年，保利发展新增土地货值约为2514.8亿元、新增土地价值1350.5亿元、新增土地建筑面积902.4万平方米，三项指标均位居行业首位。

华创证券研报指出，目前保利发展的非公开发行股票正在稳步推进，已获得保利集团批准、且通过股东大会审议，若发行成功，则可进一步在核心城市建立优势，加速土储质量的改善。

“在旧的土储增值的盈利模式下，国央企竞争力不及风险偏好更高的民企，反而因拿地灵敏度不足，被民企反超。新模式下，房企对于房价预期趋于一致，土地投资的差异化程度收敛，保利的融资成本优势、运营优势可以得到进一步发挥，预计2023年保利的优势将进一步凸显。”上述研报称。

值得一提的是，在充分保障业务发展的同时，身为央企的保利发展一直紧跟国家脚步，始终坚持融入国家战略全局，履行央企社会责任，积极响应“租售并举”住房体系要求，报告期内，保利发展通过公开市场拿地、项目合作等方式，获取了福州、上海等地的保租房项目。

截至2022年末，保利发展共有保障性住房项目181个(含配建保障性住房的项目)，总建筑面积944万平方米；其中已建成保障性住房项目93个，规划建筑面积375万平方米；在建拟建项目88个，规划建筑面积约569万平方米。

恪守长期主义，夯实发展根基

多年来，稳健是保利发展以不变应万变的经营底色，坚持长期主义是这家央企十余年来始终站立潮头的经营秘籍。

而能够一以贯之地保持这股定力，关键因素之一在于核心管理团队的稳定。2021年7月，刘平接任保利发展董事长一职。这位在保利发展内部成长起来的干部，对保利精神文化的高度熟悉，并拥有行业经验的丰厚沉淀。此后，同为老保利人的周东利接任了公司总经理一职，财务总监也完成相应变动。至此，保利发展顺利完成了核心管理岗的调整，实现了高管团队的平稳过渡。

事实上，自保利发展创立以来，管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，更能深刻理解行业发展规律，更能秉承长期主义，确保公司经营理念、战略方向得以坚定的贯彻执行，有效穿越行业周期。

在这个新高管团队走到台前的一年半里，恰逢房地产行业深度调整的时期。保利发展在公司管理团队的带领下，不断根据市场变化进行自我创新与突破，克服行业波动，实现了平稳健康发展。信达证券研报直言，保利发展无惧变革，近年创立业务共享中台，在组织活力方面锐意进取。2021年公司新任管理层带领公司平稳穿越周期，并积极增持彰显发展信心。

报告期内，保利发展保持营收相对稳定，销售市占率持续提升，投资拿地保持稳健，同时融资渠道畅通，“三道红线”皆处于绿档。2022年，保利发展以超4500亿元的销售规模坐稳行业第二，保持了央企第一的领先地位。

不同于许多房企采用“总部-大区-城市”的三级管控模式，保利发展历经多年管理，沉淀出“总部城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，是行业头部企业中少数企业采用的组织架构模式。

这种组织架构既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，恰是保利发展能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。

保利发展以稳定的团队和高效的架构，实现了对内高度自律的内部管控，对外则展现出了强大的品牌影响力，并在行业信用体系重构的当下，持续提升市场对公司的信赖度与认可度。更重要的是，保利发展多年来通过优质的产品与服务不断增强客户对公司的认可，塑造卓越的产品力，推动品牌价值持续提升。

内外兼修的保利发展，在房地产行业的新篇章里，践行长期主义，以良好的“硬件”为坚实根基，持续锻造卓越的产品和服务，发挥品牌优势，推动企业软实力和硬实力的同步提升，在房地产行业由“量的扩张”转向“质的提升”的时代里，更好地满足人民从“有房住”转向“住好房”的新需求，领先行业发展。

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