鉴报｜守住安全底线后(今日财经：#碧桂园转向一二线城市重启拿地#解读)

财经资讯 2023-03-31 20:07:52

经历了过去一年楼市“至暗时刻”，房地产行业整体业绩下滑已是不争的事实。近期，房企陆续上交“成绩单”。3月30日，碧桂园也...更多知识由小编为你整理了《鉴报｜守住安全底线后》详细内容,欢迎关注学习。

鉴报｜守住安全底线后

经历了过去一年楼市“至暗时刻”，房地产行业整体业绩下滑已是不争的事实。近期，房企陆续上交“成绩单”。3月30日，碧桂园也发布2022年年度业绩报告。报告显示，2022年碧桂园营业收入4303.7亿元，归属股东的核心净利润26.1亿元；全年总去化率65%，权益销售回款率约93%。同时，净负债率进一步下降至40%，达到近十年最低值。

从碧桂园的“成绩单”上可以看到，在整体行业下行的背景之下，碧桂园在利润表上做出了牺牲，但是守住了经营安全的底线，交付近70万套房屋，高居行业榜首。用碧桂园总裁莫斌的话来说：“2022年我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’。”

2022年，碧桂园是为数不多仍保持稳健经营的民营房企之一，并被称为优质的头部民营房企。2023年，碧桂园将重启拿地提升一二线城市投资额。未来，新任碧桂园集团董事会主席杨惠妍为碧桂园定下了怎样的战略方向？又将带领碧桂园如何行稳致远地穿越行业周期？

穿越逆市，销售显韧性

2022年，中国房地产市场整体持续下行，市场需求不足，加上叠加疫情因素影响，房企业绩表现低迷。在行业极度艰难之下，很难有房企独善其身。作为龙头房企，碧桂园业绩也是业内关注的焦点。据财报显示，2022年，碧桂园营业收入4303.7亿元，毛利328.8亿元，且实现归属股东的核心净利润26.1亿元。事实上，面对房地产行业大面积亏损，利润仍能保持正向，在房地产企业中并不多见。

财报还显示，2022年全年，碧桂园实现权益合同销售金额约3574.7亿元，总去化率达65%，权益销售回款率约93%，已连续7年超过90%。整体来看，按照机构统计，2022年百强房企销售额基本回到了2015年的水平。相比之下，碧桂园不仅同比表现好于TOP100房企整体水平，而且继续位居行业前列。

值得一提的是，作为头部房企，碧桂园还全力以赴做好保交付工作，2022年全年共交付1384个批次、近70万套房屋，交付量高居行业榜首。对此，莫斌称，要求各区域全面提升产品力，以客户体验为导向，做到由“按时交楼”到“完美交楼”。据悉，为实现更高品质的交付，碧桂园把交付质量管控贯穿整个项目周期。在项目交付前的风险评估工作中，坚持全覆盖执行交付评估，检查点涵盖室内、公区、屋面、外立面、园建绿化等共计800项内容。

在保交付的前提下，碧桂园2022年权益拿地金额降至61亿元。虽然拿地金额减少，但是拿地的质量却在上升。比如，新获取的9个项目都集中在确定性较强的城市，有71%分布在一二线城市。截至2022年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约9555亿元，另有潜在权益可售资源2528亿元，合计约1.2万亿元，其中75%位于五大都市圈，为未来发展提供了保障。

截至目前，分析机构对碧桂园大多为积极性评价。其中，东兴证券认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升，优质头部房企如碧桂园等将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。

据悉，2023年2月，碧桂园实现权益合同销售金额约248.5亿元，在新推盘较少的情况实现权益销售环比增长。对此，据管理层在业绩发布会上透露，今年1、2月份，碧桂园去化率显著高于去年同期，环比也高于2022年11、12月份；预期2023年去化率将高于2022年的65%，这将为碧桂园提供更稳定的现金流。

示范房企，多渠道优化负债

2022年，不少房企陷入资金链危机，这场前所未有的危机也在考验每家房企。相比之下，2022年碧桂园财务安全性进一步增强，表现为现金流保持平稳，负债规模持续下降，可动用资金充裕。

据财报显示，截至2022年底，碧桂园账面现金余额1475.5亿元，与中期基本持平；现金短债比维持在1.6倍左右，短期偿债无忧，属行业较优水平。而且碧桂园净负债率进一步下降至40%，达到近十年以来的最低值。此外，剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%，低于70%的水平。

事实上，作为监管部门、金融机构眼中的示范性房企，2022年碧桂园融资渠道保持畅通。在保证所有到期债券刚性兑付的同时，是行业为数不多能够完成多品种融资发行的优质民营房企。截至2022年底，其总借贷余额为2713.1亿元，同比下降14.7%，尤其是境内融资成本从2019年底至2022年末累计下降119个基点。

具体来看，2022年，碧桂园在政府监管部门支持下合计发行公司债、中票、可转债、ABS等产品折合人民币近百亿元，完成3次股权融资共获得约115亿港元，并获得工商银行等10家银行总计逾3000亿元的综合授信支持。而2023年，公司在境内发行本金总额为200亿元的中期票据也已获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，同时也是获批规模最大的民营房企之一；此外，碧桂园186亿公司债的发行计划已获上交所受理。

不难看出，在政策及监管的大力支持下，行业的再融资环境正在逐步修复。为此，碧桂园也在争取优化贷入跟还贷方案，合理调整负债规模结构。据碧桂园首席财务官伍碧君透露，未来境外融资市场的恢复还不明朗，碧桂园接下来可能会对境外债务占比进行下调。

对此，杨惠妍也在报告中表示，资本市场信心的回归已初见端倪，公司将用好用足各类融资政策，积极探索多元化融资渠道，合理有序地降低有息负债规模以匹配市场变化，持续优化负债结构，逐步修复资产负债表状况。

调整布局，增加一二线城市投资

虽然2022年房企承压，但是碧桂园公司管理层表示对公司未来发展充满信心。此前，莫斌在内部管理会议上表示，市场一定会复苏，但复苏的过程一定会分化，碧桂园的布局一定要跟着市场导向走，集聚力量到更有潜力的市场去聚焦深耕。

管理层的判断也决定着碧桂园的行动方向。2022年，碧桂园也做了不少客研工作，发现行业需求由刚需向改善切换的趋势日益明显。随着生育政策的放开，购房者对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升，改善型住房需求正在逐年增加。

为此，新任碧桂园集团董事会主席杨惠妍在其主席报告中表示，未来公司整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。

碧桂园集团总裁莫斌在业绩发布会上还表示，计划在3-5年的时间内，将公司一二线对三四线的货值比例提高至50:50，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。

可以看到，未来的碧桂园会更注重土地投资的质量，这表现在对土地储备进行系统性调整。事实上，作为项目覆盖全国市场的头部房企，其面对市场加速分化格局有更早、更清晰的认知。随着三四线城市房地产市场成长速度放缓，以及面对政策端的变化和区域的分化，碧桂园的这一调整并非从现在开始。从拿地结构来看，去年碧桂园在一二线城市权益拿地金额占比71%，三四线城市占比从过往60%以上收缩至29%。

进入2023年，多地楼市活跃度有所提升，北京、杭州等核心城市土拍市场升温，也出现碧桂园的身影。比如，日前北京朱辛庄0028地块吸引了42家房企报名参拍，备受关注，碧桂园也出现在该地块的摇号现场，虽然最终与朱辛庄0028地块擦肩而过，但是碧桂园的出现也向北京土地市场传递了积极的信号。

碧桂园上一次在北京拿地是在2021年5月。在当年北京首轮集中供地中，碧桂园对通州北京城市副中心一地块表现得势在必得，经过与多家房企角逐，最终碧桂园以41.15亿元 1.15万平方米国际人才社区住房面积配建拿下该地块，这也是后来的碧桂园·和世界项目，如今是通州热销楼盘之一。

碧桂园调整布局的同时，也在产品力上进行相应调整。在一二线城市，碧桂园将选择高确定性的项目，打造新的独立的产品体系，匹配刚需和刚改的需求；在三四线城市，则着重供应改善型需求的好房子，突出标准化和成本力的竞争优势。

据杨惠妍透露，在一二线城市，预计新的产品线将在近期出台。对于碧桂园的未来，杨惠妍表示，“房地产市场在变化，但仍是国内的支柱行业，仍然具备较好发展空间，未来三到五年时间内，碧桂园将继续围绕三张报表的优化去进行管理。除了区域布局调整之外，还将加强产品力的打造，用几年时间打造更具竞争力的产品和服务。”

需要强调的是，在传统开发业务之外，以科技智慧建造体系为依托的代管代建业务，有望成为碧桂园开拓轻资产业务的新增长点。不难想象，在房地产全行业探索新发展模式的背景下，杨惠妍将带领碧桂园走出怎样的路径已经越来越清晰了。

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